Mundo Imobiliário

No ano de 2009, foi promulgada a lei 11.977 , que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas. Tendo como principal finalidade incentivar à construção, a reforma, e, a aquisição de unidades habitacionais urbanas e rurais. Para ser um beneficiário deste programa, é necessário contar com os seguintes requisitos: possuir renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e, se enquadrar nas faixas de renda de cada modalidade dos empreendimentos. Deve se atentar também, na existência de prioridades de atendimentos para famílias que se enquadram nas seguintes situações: as que moram em áreas de risco, que estejam desabrigadas ou que perderam a moradia em razão de enchente, alagamento, transbordamento ou em decorrência de qualquer desastre natural; as que possuem mulheres responsáveis pela renda e provento da unidade familiar; e também, as que possuem algum membro da fam...

Posse e propriedade, qual a diferença?

Os institutos da posse e da propriedade causam muita confusão na cabeça do cidadão comum ou até mesmos dos estudiosos da área do Direito. Em síntese, proprietário é definitivamente o dono de uma coisa, mediante comprovação. Por conta disso, tem a faculdade de utilizar todas as suas funções, trocar ou vender, dando a destinação oportuna e reavê-la de quem quer que seja. Para tanto, vejamos o art. 1.228 do Código Civil : "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". Já o possuidor é aquele que não dispõe de um documento comprobatório, que ateste a qualidade de proprietário, mas age como se o fosse, vez que tem sobre a coisa um dos poderes inerentes à propriedade. Vide o art. 1.196 do CC : "Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade". Um bom exemplo é o q...

Prezados leitores, esse tema é bastante complexo e encontra-se disciplinado no art. 1.240-A do Código Civil brasileiro. Observem: Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. § 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. Desta forma, para que o cônjuge tenha direito a adquirir o domínio integral da antiga propriedade do casal, é necessário o preenchimento de TODOS os requisitos listados abaixo: 1-Ser o imóvel de área inferior a 250 m². 2-Ser o imóvel de propriedade e utilizado como moradia de duas pessoas casadas ou q...

É válido comprador ser responsável pela desocupação de imóvel, diz STJ

A decisão considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”. A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel ocupado não é abusiva, segundo entendimento unânime da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Essas regras são comuns em contratos de compra de bens da Caixa Econômica Federal. A decisão foi tomada em recurso interposto pelo Ministério Público Federal, que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”. Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, pois o comprador arca com todas as despesas (financiamento, condomínio, água, luz, IPTU) antes de assumir a posse do imóvel. De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por pr...

Atraso no pagamento do aluguel: Pode o locador despejar por desforço próprio?

Uma das relações mais existentes em nossa sociedade é a de locação. Em todo o país, várias pessoas alugam apartamentos, casas, carros, ambientes festivos e etc. Convém no momento, falarmos da locação de residência e sobre ela um importante ponto: o atraso no pagamento do aluguel e o despejo do inquilino. Pois bem, a lei que rege o tema em debate é a de nº 8.245 /1991. Esta afirma em seu artigo 9º, inciso III, que havendo atraso no aluguel, a locação poderá ser desfeita. Obviamente, se alguma das partes não cumpre a sua obrigação, não pode exigir que a outra assim o faça. Em outras palavras, caso a pessoa que tenha locado uma casa, por exemplo, e deixe de pagar o aluguel, não poderá exigir que o locador permita que continue a usar da casa. Do contrário, este tem o direito de revindicar, nos termos do contrato e da legislação, a sua propriedade imediatamente. E é neste momento que muitos locadores cometem ilícitos, sendo o maior de todos o despejo por força própria e...

Qual prazo prescricional dos débitos condominiais?

A prescrição dos débitos condominiais era cercada de um tema polêmico, aonde alguns defendiam o prazo prescricional de 10 (dez) anos e em contrapartida o prazo prescricional de 05 (cinco) anos. Os que defendiam a tese do prazo prescricional de 10 (dez) anos era baseada no Código anterior, que era de 20 (vinte) anos, nos termos do art. 177, senão, vejamos: Artigo 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em vinte anos, as reais em dez, entre presente e entre ausentes, em quinze, contados da data em que poderiam ter sido propostas. (BRASIL, 2002) Assim, conforme defendia o Mestre Luiz Antônio Scavone Junior, como não há prazo especifico no artigo 206 do Código Civil , aplica-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil [1], de tal sorte que prescreve em dez anos a pretensão (SCAVONE JÚNIOR, 2016, p. 959). Sendo que o Mestre mencionado acima, entendia que as despesas condominiais não estão abarcadas pela hipótese do artigo 206 , § 5.º , inc. I , do Código...

Construtoras devem ressarcir cliente por cobrar comissão não prevista em contrato

Direito Imobiliário O 5º Juizado Especial Cível de Brasília condenou as construtoras Goldfarb e PDG, juntamente com as incorporadoras Gold Santorini e PDG Realty, a pagarem R$ 11.166,30 a um cliente. O valor é referente ao dobro do que o autor da ação pagou por uma comissão de corretagem em uma negociação de imóvel. As rés também terão de devolver R$ 1.600 ao requerente, o dobro do que lhe foi cobrado por uma taxa denominada “PDG Serviços”. A juíza que analisou o caso lembrou jurisprudência do STJ, que estabelece: nos casos de compra e venda de unidades imobiliárias autônomas em incorporação imobiliária é válida a transferência do ônus de arcar como pagamento da comissão de corretagem ao consumidor, desde que respeitado o dever de informação positivado pelo art. 6º do Código de Defesa do Consumidor . Nos autos, ficou demonstrado que as empresas não observaram as regras em relação ao direito básico à informação. “No contrato de promessa de compra e vend...

STJ decide que não é abusiva cláusula que responsabiliza comprador pela desocupação de imóvel adquirido da CEF

A decisão unânime é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel ocupado, comum em contratos de compra de bens da Caixa Econômica Federal (CEF), não é abusiva, segundo entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A decisão foi tomada na análise de recurso interposto pelo Ministério Público Federal (MPF), que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”. Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, na medida em que o comprador passa a arcar com todas as despesas antes de assumir a posse do imóvel, como prestações do financiamento, condomínio, água, luz, IPTU e demais encargos. Preço De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por preço “consideravelmente inf...

Importante decisão do STJ sobre o art. 473 do Código Civil

Cláusula de rescisão unilateral não impede indenização por danos materiais. A 4ª turma do STJ definiu controvérsia relativa à validade, em toda e qualquer situação, de cláusula contratual inserida em pacto por tempo indeterminado, que prevê a resilição unilateral imotivada, sem qualquer compensação pelos investimentos realizados por um dos contratantes. O caso foi decidido a partir do voto do ministro Luis Felipe Salomão, relator, seguido à unanimidade e o qual prevê que, se na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, e havendo expectativa de que o negócio perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico. Contrato encerrado No caso, uma ação de indenização por danos materiais foi ajuizada por uma empresa de cobrança, alegando que em 2009 celebrou com as rés contrato de prestação de serviços de cobrança amigável e extrajudici...

Sistema do Financiamento Imobiliário: Alienação Fiduciária, Securitização e Patrimônio de Afetação

março 12, 2017

Veremos o seguinte, temos a lei 9514 /97 que criou a alienação fiduciária de imóveis, criou o sistema de financiamento imobiliário que hoje está em vigor no país. Quando a ditadura tomou o poder uma das coisas que pretenderam, um dos planos dos militares, era resolver também o problema da habitação popular (é um problema que existe mundialmente). Assim, tivemos vários sistemas, tivemos o BNH – Banco Nacional da Habitação, apesar do nome não era um banco, era uma autarquia mas não deu certo. Foi substituído pelo FSH, que também não deu certo, posteriormente o FSI que também não deu certo, enfim, uma serie de sistema de financiamento que o governo pretendia fazer para resolver o problema da habitação e não resolveu. Essa crise desses sistemas foi extremamente curiosa, o financiamento naquele sistema à primeira vista era muito bom, você contava com um financiamento a perder de vista (10, 15, 20 anos) e você pagava parcelas baixas. Ex. Pagava R$200,00 por mês de financiame...

É indevida a negativação do comprador que desiste do imóvel

março 12, 2017

Em razão da notória crise econômica e a crescente bolha imobiliária alguns compradores de imóveis na planta vem passando por um novo problema quando decidem fazer o distrato da compra do imóvel: após comunicarem a construtora/empreendedora que não há mais interesse no negócio e, consequentemente, deixam de pagar as parcelas vincendas, são surpreendidos com a ameaça de negativação do nome em órgãos de proteção ao crédito, tais como SPC/SERASA. Contudo o Poder Judiciário está atento à questão, e vem garantindo aos consumidores o direito de desistir do negócio sem a negativação ou qualquer tipo ônus ao nome dos compradores. Conforme o entendimento pacificado nos Tribunais Brasileiros, os consumidores possuem o direito de desistir do negócio a qualquer tempo, devendo apenas comunicar a construtora/empreendedora desta decisão. Contudo, deve ser lembrado que em razão da desistência do negócio a construtora poderá reter entre 10% a 15% do total dos valores pagos, e ainda, con...