A decisão considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”.
A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel ocupado não é abusiva, segundo entendimento unânime da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Essas regras são comuns em contratos de compra de bens da Caixa Econômica Federal.
A decisão foi tomada em recurso interposto pelo Ministério Público Federal, que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”.
Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, pois o comprador arca com todas as despesas (financiamento, condomínio, água, luz, IPTU) antes de assumir a posse do imóvel. De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por preço “consideravelmente inferior” ao valor real, em razão da situação peculiar em que se encontram, principalmente porque estão ocupados.
“Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel”, explicou o relator.
Villas Bôas Cueva salientou ainda que a aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. Para ele, o SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades. “A estabilidade nas relações entre mutuários e o agente financeiro e o prestígio à segurança jurídica no âmbito das obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possa adquirir um imóvel”, afirmou.
O relator disse também que a oferta de imóvel nas condições em que se encontra é compatível com as diretrizes do SFH e com a “lógica do sistema financeiro”, já que evita o estoque de unidades, circunstância que seria “extremamente danosa ao SFH”, pois bloquearia “um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria”.
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