Mundo Imobiliário

Vantagens e desvantagens ao credor. Inegavelmente que os profissionais do direito por diversas vezes se deparam com uma árdua tarefa em localizar bens passíveis de penhora em nome do Executado. Não restavam muitas escolhas ao credor senão realizar a penhora da parte ideal pertencente ao Executado de determinado bem imóvel, que na maioria das vezes não eram interessantes para adjudicação, tampouco para alienação em leilão judicial, pois inevitavelmente o terceiro adquirente se tornaria condômino no referido bem, necessitando de posteriores ações, motivo pelo qual referida expropriação se tornava pouco desejada. Ainda no antigo ordenamento processual, somente era possível à realização do leilão na integralidade de bens penhorados de forma fracionada, no caso do cônjuge (art. 655-B), que tinham sua meação reservada no produto da arrematação. No referido ordenamento era vedado ser praceado a parte de eventuais condôminos alheio a Execução. Ainda nessa seara, no antigo CPC,...

7 casos que dispensam pagar IR pelo lucro com venda de imóveis

É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações. É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal. Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas. O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis: 1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e co...

A convenção condominial que restringe ou proíbe animais de estimação é válida?

O crescimento de famílias com animais de estimação despontou o mercado pet e trouxe a questão dos animais para diversas discussões no âmbito jurídico, como a guarda compartilhada de animais, por exemplo, e a permanência destes em condomínios edilícios, este último tema a ser tratado no presente artigo. Inicialmente convém determinar que a Convenção Condominial é um documento feito por escritura pública ou por instrumento particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde se estabelecem as matérias previstas nos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil (a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; ser subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais; forma de administração; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; o re...

Implicações do Novo Código de Processo Civil ao condômino inadimplente

Com a notória situação econômica brasileira, estampada nos noticiários e sentida no próprio bolso dos cidadãos, inevitavelmente, deparam-se com o seguinte questionamento: diante das diversas dívidas, qual quitar primeiro? E para aqueles que aderiram a vida metropolitana, não resta outra saída a não ser o pagamento das habituais taxas de condomínios, devidos pelos moradores em condomínios urbanos. Segundo dados fornecidos pelo Instituto Pró-Síndico, alguns condomínios do estado de São Paulo já alcançam a faixa de 40% (quarenta por cento) de condôminos inadimplentes. Todavia, os citados dados não foram suficientes para sensibilizar o legislador ao editar o Novo Código de Processo Civil (Lei13.105/2015), ao passo que tornou ainda mais efetivo o procedimento para resgatar o crédito oriundo das despesas condominiais. Apesar do presente cenário econômico, vale destacar que num prédio de 20 (vinte) apartamentos, quando dois moradores não honram suas obrigações condominiai...

Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa

Para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa. O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial. Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado. Garantia constitucional A cobrança ...

Lucro imobiliário e ganho de capital

Com a aproximação da entrega da declaração de ajuste anual do imposto de renda, tenho recebido muitos questionamentos sobre o Ganho de Capital em transações imobiliárias, do tipo: Qual o valor do custo de aquisição do bem a ser declarado?.. É o valor venal? É o valor do contrato de compra e venda? É o valor da escritura? Ou o valor declarado na lista de bens do IR?; Qual a data correta da alienação?.. A data do contrato de compra e venda? A data da escritura ou a data do Registro do Imóveis, quando então me tornei realmente proprietário?; O que compõe o custo venda?; Quais os fatores de redução que diminuem ou eliminam o valor de imposto a ser pago, sem cair em erros do tipo que a Receita Federal não perdoa? O lucro Imobiliário, que se obtém do resultado da venda de um imóvel, chama-se ganho de capital e é passível de tributação na alíquota máxima de 15%, todavia podendo chegar a zero, dependendo de cada situação. Sobre este assunto tenho visto muitas especulações irresp...

Quais os riscos de ser fiador em contrato de locação de imóveis?

São comuns os casos em que pessoas bem intencionadas firmam contrato de fiança em locações, sem saber ao certo quais os riscos estão assumindo e quais as possíveis implicações que podem advir de tal conduta, algumas de extrema relevância como a perda do único imóvel residencial familiar do fiador. Em verdade, a Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê quatro modalidades de garantias locatícias, a saber: a caução, a fiança, seguro de fiança locatícia e quotas de fundo de investimento. Entretanto, a fiança com certeza é a modalidade mais largamente utilizada, por ser, dentre as garantias, a mais acessível e menos onerosa ao Locatário. A fiança (artigo 818 CC)é uma forma de garantia de cumprimento das obrigações assumidas pelo Locatário, caso este se torne inadimplente. Vale destacar que a fiança é uma garantia pessoal(fidejussória) e por isso o que garante o adimplemento é a universalidade de bens penhoráveis do fiador e não apenas um determinado bem como ocorr...

Vai comprar um imóvel? Tire 8 Certidões Negativas para uma compra segura

A compra de lotes, casas e outros imóveis é sempre escolhida como uma das opções de investimento, seja para moradia própria, para aluguel, ou simplesmente para ter um bem que se valorize com o tempo. Esse tipo de aquisição não pode ser tratada como uma outra qualquer, pois requer algumas pesquisas prévias, para se certificar que o negócio não é uma “furada”. Ou seja, ao decidir comprar um imóvel, é necessário ter certeza de que a venda será segura, sem “dores de cabeça” futuras. Neste texto, ressalta-se a importância das certidões negativas do proprietário do imóvel que se pretende adquirir. Essas certidões demonstram se o proprietário atual está com o nome sujo (nome protestado), ou se tem algum processo em andamento na justiça (pode ser civil, trabalhista, tributário/fiscal, dentre outras). Por que essas certidões negativas são importantes? Veja bem: caso o proprietário tenha algum processo na Justiça e durante o andamento desse processo, comece a vender seu patr...

Relação material com imóvel define responsabilidade pelas obrigações de condomínio

O novo entendimento define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. A tese foi fixada em julgamento de recurso repetitivo (tema 886) e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos. Havendo decisão em consonância com o que foi definido pelo STJ, não será admitido recurso contra ela para a corte superior. O colegiado destacou que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de con...

Voto da maioria presente à assembleia basta para destituir síndico de condomínio

Decisão muito importante, reconheceu a existência da divergência jurisprudencial, mas entendeu que a expressão “maioria absoluta de seus membros" disposta no artigo 1.349 deve ser considerada com base nos membros presentes à assembleia. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que confirmou a destituição da síndica de um condomínio residencial, conforme deliberado pela maioria dos condôminos presentes à assembleia-geral convocada especificamente para esse fim. A síndica afastada do cargo recorreu ao STJ apontando divergência jurisprudencial com julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que, interpretando o artigo 1.349 do Código Civil, entendeu ser necessário o voto da maioria absoluta dos condôminos, e não apenas da maioria dos presentes à assembleia convocada para a destituição do síndico. Diz aquele artigo que a assembleia poderá, “pelo voto da maioria absoluta de seus me...

Se o Imóvel foi financiado pelo SFH e hipotecado não pode ser objeto de usucapião

O tribunal de origem negou o direito de usucapião, fundamentando sua posição na posse precária, no caráter público do SFH e na finalidade social do mútuo habitacional, que possibilita a aquisição de moradia a baixo custo pela população. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não é possível reconhecer direito a usucapião de imóvel adquirido pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e transferido por contrato de gaveta a terceiros que tinham pleno conhecimento da existência de hipoteca. Ao votar pela rejeição de recurso interposto contra a Caixa Econômica Federal (CEF), o ministro Villas Bôas Cueva, relator, afirmou que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda, por ser incompatível com oanimus domini (ânimo de dono), em regra, não ampara o pedido de usucapião. O imóvel, adquirido inicialmente mediante financiamento e hipotecado em favor do Banco Meridional – que cedeu o crédito à CEF –, foi transferido por contrato de gave...

Promitente vendedor também responde por débitos de condomínio gerados após a posse do comprador

No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do imóvel. No julgamento, os ministros adequaram a interpretação de tese firmada pela Segunda Seção em recurso repetitivo (REsp 1.345.331), segundo a qual a imissão na posse estabelece a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas condominiais surgidas após esse momento. O tema foi cadastrado no sistema dos repetitivos sob o número 886. Para a Terceira Turma,...