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Mostrando postagens de maio 22, 2016

Usucapião de Bens Imóveis

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A usucapião imobiliária é uma espécie de aquisição originaria de propriedade imóvel, em decorrência de uma posse do bem por determinado lapso temporal, que pode variar, em regra, entre 2 e 15 anos. Tal instrumento do direito material tem suas bases no princípio da função social da propriedade, que tem o intuito que o imóvel seja destinado à melhor atender o asseios da sociedade. Todavia, tal demanda se apresenta um tanto quanto complexa, diante dos vários requisitos que se fazem necessários para a sua concretização. Requisitos para a usucapião podem sofrer alterações devido as várias alternativas legais para pleitear tal direito. Sendo essências à todas as modalidades o animus domini ( intenção de ser dono do imóve l ); posse mansa e pacifica ( a posse de todo o período aquisitivo do direito à usucapião não pode sofre qualquer oposição do proprietário do bem à ser usucapido ); Posse continua e duradoura pelo prazo que varia entre 2 e 15 anos ( a posse não poderá sofrer qual...
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A formação do Ponto Comercial e o direito de indenização

Uma questão interessante nas locações não residenciais, costumeiramente chamadas de locações comerciais, é relativa ao eventual direito de indenização pela formação do ponto comercial no momento do desfazimento da relação locatícia. Cumpre, em primeiro lugar, trazer o conceito de fundo de comércio para melhor situar a questão. Segundo Maria Helena Diniz, o fundo de comércio é: “1. Conjunto patrimonial organicamente agrupado para a produção, constituído de bens e serviços (René Savatier). Trata-se do ponto de estabelecimento comercial. 2. É uma propriedade incorpórea, consistente no direito à clientela que é vinculado ao imóvel pelos elementos destinados à sua exploração (Ripert). 3. Conjunto de direitos e de bens mobiliários (clientela, nome comercial, insígnia, patente de invenção, marca de fábrica, mercadorias etc.) pertencentes ao comerciante, que lhe possibilita realizar suas operações comerciais (Capitant). 4. Patrimônio que se cria e se incorpora ao estabelecim...
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A revisão do valor do aluguel

Em contratos de locação que vigoram há bastante tempo, é comum deparar-se com locador (proprietário do imóvel) entendendo que o valor do aluguel encontra-se defasado ante os valores praticados pelo mercado na atualidade e/ou com locatário (inquilino) defendendo que o valor do aluguel está acima da realidade do mercado. Nessas situações, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 18, permite que as partes negociem, expondo seus argumentos e interesses, a fim de, em comum acordo, ajustarem novo valor de aluguel adequado ao valor de mercado, ou até mesmo inserir ou modificar cláusula contratual de reajuste. Ocorre que na maioria desses casos as partes não chegam à um consenso, de modo que para adequar o valor da locação ao de mercado, seja aumento ou redução, a ação judicial de revisão do valor do aluguel é uma alternativa. Tanto o locador quanto o locatário poderão ajuizar ação revisional para ajustar o valor do aluguel ao preço cobrado pelo mercado na atualidade....
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Taxas e Comissão de Corretagem na Venda do Imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou no dia 09/05/2016 mais uma audiência pública para subsidiar os ministros da corte no julgamento de uma questão polêmica. Desta vez, o tema debatido foi a cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta. A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por conta do seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário. A questão será julgada em breve pela Segunda Seção, como recurso repetitivo. Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antônio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao...
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Fiz um contrato de locação por tempo indeterminado e agora quero o imóvel de volta. O que fazer?

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Será que é possível a desocupação compulsória de imóvel alugado por meio de contrato de locação firmado com prazo indeterminado? Se sim, como proceder? No caso hipotético, o contrato fora assinado entre duas pessoas físicas, porém, se houvesse sido realizado entre pessoas jurídicas sendo, ainda assim, possível o desfazimento? Há que se falar, primeiramente, que o contrato pode ter dois enfoques. A primeira, de locação não residencial, pelo fato da finalidade da locação ser para fins comerciais. E a segunda ótica, de locação residencial, por ter sido assinado por pessoa física e não jurídica, como demanda a lei. A Lei 8.245/1991, que trata sobre locações e seus respectivos procedimentos, traz então soluções para ambos os casos apresentados. Porém, de antemão, a resposta é que há sim a possibilidade de desocupação do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido por prazo indeterminado. Explica-se. Se tratarmos a locação hipotética como não-residencial, o artigo 57 da Le...
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Dúvidas no contrato de locação residencial?

A locação de imóvel é de fato muito importante para a civilização, pois se relaciona diretamente com a vida de grande parte das pessoas. O objetivo deste artigo é dissipar conhecimento sobre o contrato de locação, frisando os direitos e deveres gerados após a assinatura do contrato, evidenciando as principais dúvidas sobre esta relação jurídica e apontando os meios de solução de problemas mais comuns, evitando que o desconhecimento sobre o tema as levem a um prejuízo financeiro não esperado. Por se tratar da parte mais fraca da relação locatícia, a Lei do inquilinato estabelece vários limites para defender seus interesses, reconhecendo direitos para suprir a desigualdade econômica entre as partes, desde que ele cumpra com a lei e as obrigações contratuais. Ao contrário do que pensa o inquilino, o contrato também garante direitos a ele. Por esse acordo de vontades as partes poderão criar, modificar ou extinguir direitos, conforme suas necessidades. Por isso, devemos evitar os c...
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Utilização de Saldo do FGTS para Quitar ou Amortizar Financiamento Obtido no SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário

É sabido que a Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, há anos vem vetando aos mutuários no âmbito do SFI – Sistema Financeiro Imobiliário a utilização do saldo em conta vinculada ao FGTS, sob o argumento de que este saldo só pode ser utilizado para quitar ou amortizar financiamentos obtidos no âmbito do SFH – Sistema Financeiro da Habitação. Porém, diante da abusividade de tal discriminação, o Poder Judiciário tem estendido o direito à utilização destas verbas aos mutuários vinculados ao SFI, permitindo à estes a quitação ou amortização de saldo devedor, o que, diante do atual cenário de crise, tem se tornado a saída para muitos cidadãos brasileiros como forma de planejamento financeiro e efetiva redução de passivo, e, quando for o caso, dos valores das parcelas porventura vincendas. Para tanto, ainda que por meio de decisão judicial, é preciso preencher os mesmos pré-requisitos exigidos aos mutuários do SFH, quais sejam: (i) pos...
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Aluguel em dobro de espaço em shopping no mês de dezembro não é abusivo

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço em shopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro. Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço emshopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro (aluguel dúplice ou 13º aluguel). O recurso foi interposto por uma administradora de shopping contra acórdão que afastou a cobrança em dobro. O tribunal entendeu que, apesar de ser prática comum, “na atual fase da economia (inflação controlada), não justificaria o pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro, devendo ser afastada a cobrança manifestamente abusiva limitando a irrestrita liberdade contratual em busca do equilíbrio decorrente da necessária função social do contrato". Contrato peculiar No STJ, o rela...
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Seu imóvel foi à leilão extrajudicial? Calma, existem saídas!

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Em tempos de crise econômica é natural a busca por crédito de diversas formas. Diariamente, pessoas buscam recursos financeiros através das mais diversas instituições colocando, inclusive, seus bens móveis e imóveis como garantia real de empréstimo. Acontece que o não pagamento das dívidas, por diversos fatores, podem acarretar uma situação extremamente desagradável: o leilão extrajudicial. Como ele ocorre?  A Instituição Financeira notifica extrajudicialmente o devedor (por Cartório de Registro de Títulos e Documentos) de que existe um débito a ser pago e concede a este um prazo para pagamento. Vencido o prazo, a Instituição Financeira designa datas para os leilões extrajudiciais, que são realizadas nas dependências das Agências Bancárias. Assim, leilões extrajudiciais são uma das ferramentas utilizadas pelos bancos para receberem seus créditos. Cumpre salientar que a notificação tem que ser feita para que o devedor possa realizar a compra do imóvel colocado em ha...
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Imóvel do ‘Minha Casa Minha Vida’ ocupado por terceiro terá que ser devolvido à Caixa

Após detectar que o imóvel não era ocupado pelos beneficiários, o que caracterizaria o descumprimento de uma das cláusulas do contrato firmado com o banco, a CEF ajuizou ação de reintegração de posse com pedido de tutela antecipada. A 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) confirmou, na última semana, o direito da Caixa Econômica Federal (CEF) à reintegração de posse de um imóvel comprado por um casal de Concórdia (SC) pelo Programa Minha Casa Minha Vida que se encontra ocupado por terceiro. A casa, localizada no Condomínio Residencial Frei Lency II, foi comprada em 2010. Após detectar que o imóvel não era ocupado pelos beneficiários, o que caracterizaria o descumprimento de uma das cláusulas do contrato firmado com o banco, a CEF ajuizou ação de reintegração de posse com pedido de tutela antecipada. O pedido de provimento liminar foi negado em primeira instância e a CEF recorreu ao tribunal. Segundo a instituição financeira, a finalidade do programa é propor...
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Não cabe indenização por reforma em imóvel público ocupado irregularmente

A ocupação irregular em áreas públicas não configura posse, mas apenas detenção, não cabendo indenização por eventuais benfeitorias. A ocupação irregular em áreas públicas não configura posse, mas apenas detenção, não cabendo indenização por eventuais benfeitorias. Com base nesse entendimento, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a obrigação da Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) de indenizar particulares que ocuparam irregularmente imóveis administrados pela empresa, em cidade-satélite, e fizeram reformas ao longo de oito anos. Em sentido contrário, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal havia defendido que a longa permanência no imóvel público, tolerada e consentida pela administração, não legitima a posse precária, contudo, dá aos ocupantes o direito de ressarcimento pelas benfeitorias úteis e necessárias. Ao analisar o recurso especial, o ministro Herman Benjamin, relator, afirmou que o acórdão do TJ-DF contraria a jurisprudência pacificada no STJ,...
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Fica a dica.

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Entendendo a Procuração [para leigos] Quando você tem um problema jurídico e resolve contratar um advogado ele geralmente pede que você assine uma procuração. Só que talvez você nem saiba o que é e nem pra que serve uma procuração, fora que lá tem um monte de termos que você nem sabe o que significam. Então resolvi escrever esse  post  para tirar suas dúvidas sobre a procuração. 1) O que é a procuração? A procuração é um documento  o que representa um contrato chamado mandato (art.  653  do  Código Civil ), no qual uma pessoa, o mandante, dá poderes de representação a outra, o mandatário, que pratica certos atos em seu nome. Para entrar com um processo ou praticar atos em nome do cliente o advogado precisa que ele assine uma procuração que lhe confira poderes para atuar em seu nome. 2) O que significa  ad judicia ? A expressão “ad judicia” vem do latim e significa “para o juízo”, ou seja, esta procuração serve para ser apresentada...
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Controvérsias sobre a interpretação de fraude à execução

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 A nova Lei 13.097/15 em seu artigo 54, parágrafo único, traz a seguinte previsão: que “Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei 11.101 de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. De outro lado, a Súmula 375 do STJ também estabelece que, “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”. Nos termos da presente súmula, portanto, havendo a falta de registro da penhora sobre o bem alienado, caberá ao credor o ônus de provar a má-fé do terceiro adquirente, demonstrando que ele tinha ciência da ação em curso. Já a Lei n. 13.097/15, vais mais longe e é taxativa ao afirmar que nã...
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