O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou no dia 09/05/2016 mais uma audiência pública para subsidiar os ministros da corte no julgamento de uma questão polêmica. Desta vez, o tema debatido foi a cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta.
A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por conta do seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário. A questão será julgada em breve pela Segunda Seção, como recurso repetitivo.
Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antônio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao comprador é nula de pleno direito e caracteriza venda casada. Para ele, os profissionais (corretores e advogados) são subordinados à empresa e não ao comprador do imóvel. “Esse repasse é nulo porque é claramente abusivo”, ressaltou.
Falando em nome do consumidor, o advogado Marcelo de Andrade Tapai afirmou que o corretor contratado pela incorporadora para comercializar imóveis em estande de venda, na verdade, atua como um vendedor que trabalha em favor da empresa e, portanto, deve ser remunerado por seu empregador. Para ele, tal procedimento também caracteriza venda casada.
Em seguida, o vice-presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, José Augusto Viana Neto, afirmou que o pagamento é responsabilidade do comprador, já que o corretor é um profissional especializado em intermediação imobiliária, autônomo e que não está a serviço da incorporadora do empreendimento. Para ele, o serviço de corretagem continua sendo muito mal-interpretado pela sociedade.
O Sindicato da Indústria da Construção Civil de Grandes Estruturas de São Paulo (Sinduscon) rechaçou a alegação de venda casada, apontada pelos expositores que defenderam a ilegalidade da cobrança. Para o Sinduscon, o corretor está a serviço dos dois polos da negociação, atua como intermediador entre fornecedor e adquirente e não apenas em benefício da incorporadora.
O posicionamento do sindicato paulista foi endossado pela representante do Sinduscon do Rio Grande do Norte, Gabrielle Trindade de Azevedo. Para ela, o Código Civil não impede a cobrança das tarifas de corretagem. A representante destacou que o consumidor passa por um longo período de reflexão antes de adquirir um imóvel e, se o fornecedor oferece as ferramentas de esclarecimento sobre a cobrança da comissão, não poderia o comprador buscar posteriormente o Judiciário para discutir a cobrança.
As alegações de que as incorporadoras realizam a negociação de forma direta foram rebatidas pelo representante do Sinduscon de Florianópolis, Marcos Vinicius Borges. Para ele, ainda que as empresas de construção atraiam os consumidores por meio de anúncios e disponham de pontos específicos de venda, o negócio exige a participação do corretor, que deve ser remunerado por sua atuação. “O interesse pela publicidade gerada pela incorporadora não dispensa a intermediação do corretor”, comentou o representante da Sinduscon/Florianópolis.
O representante do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Luiz Wambier, criticou decisões judiciais que, segundo ele, trazem uma “visão obsoleta” do papel do corretor. Para ele, o corretor não tem um “papel decorativo” nos estandes de vendas de imóveis, mas tem o importante papel de fazer “uma ponte” entre as diversas partes envolvidas no negócio. “Não há duvida de que atuação do corretor é relevante, especialmente para o consumidor”, disse.
Cláudio Pinto, representante da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abrami), defendeu que o corretor de imóveis não é subordinado às construtoras nem às incorporadoras, mas um profissional autônomo que trabalha por meio de parcerias. Segundo ele, a cobrança de corretagem não é abusiva porque é permitida por lei e tem como objetivo remunerar o trabalho do corretor (Fonte: STJ).
Em minha visão, penso que essa audiência foi de grande valia para o setor imobiliário, pois a partir dela o judiciário deverá formular uma decisão pacificada sobre a matéria discutida.
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