Será que é possível a desocupação compulsória de imóvel alugado por meio de contrato de locação firmado com prazo indeterminado? Se sim, como proceder?
No caso hipotético, o contrato fora assinado entre duas pessoas físicas, porém, se houvesse sido realizado entre pessoas jurídicas sendo, ainda assim, possível o desfazimento?
Há que se falar, primeiramente, que o contrato pode ter dois enfoques. A primeira, de locação não residencial, pelo fato da finalidade da locação ser para fins comerciais. E a segunda ótica, de locação residencial, por ter sido assinado por pessoa física e não jurídica, como demanda a lei.
A Lei 8.245/1991, que trata sobre locações e seus respectivos procedimentos, traz então soluções para ambos os casos apresentados. Porém, de antemão, a resposta é que há sim a possibilidade de desocupação do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido por prazo indeterminado. Explica-se.
Se tratarmos a locação hipotética como não-residencial, o artigo 57 da Lei de Locações dispõe:
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Portanto, deve-se notificar (por escrito) o locatário para que desocupe o imóvel em 30 (trinta) dias, sendo este o prazo mínimo.
Faz-se necessário ressalvar que a lei demanda que para a locação ser não-residencial é necessário que o locatário seja pessoa jurídica e o imóvel se destine ao uso de seus titulares, conforme o art. 55.
Entretanto, muitas vezes o contrato pode não ter sido assinado por PJ, mas as partes deixam clara a intenção de instalar um comércio no local. Assim, cabe lembrar que o Código Civil e os doutrinadores da área prezam pela intenção destinada nas declarações de vontade acima do que está literalmente escrito (art. 112, CC), bem como pela boa-fé, função social do contrato e da interpretação mais favorável ao aderente do contrato, não se podendo afirmar exatamente como um magistrado decidiria a respeito da questão.
Contudo, em caso de locação residencial. O art. 46, § 2º é o permissivo na situação. Todavia, para se chegar à resposta é necessária a interpretação dos artigos com o caso em concreto.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
O art. 46 e seus parágrafos permitem concluir o seguinte. O contrato em hipótese é de prazo indeterminado, portanto, superior a 30 (trinta) meses. Como não houve fim após os trinta meses, tem-se, então, sua prorrogação automática, tornando-se indeterminado (mesmo já o sendo na “teoria”). Assim, adentrando-se no § 2º, por conta do exposto, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, apenas tendo que notificar o locatário por escrito e com um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel.
Além do mais, a Lei permite que o contrato seja rescindido caso o locatário tenha descumprido algum de seus deveres (art. 9º, II ou III c/c art. 23):
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Ainda, o próprio contrato, geralmente, traz os deveres do locatário, que se descumpridos ensejam a rescisão.
Após a devida notificação e decorrimento do prazo para a desocupação voluntária, e necessariamente, a mesma não tenha ocorrido, caberá, então, a competente Ação de Despejo, com base no art. 5º e 59 e ssss. Da Lei 8.245/91.
A ação corre pelo rito comum, porém, não para de tramitar nem nos períodos de recesso forense. Deve ser ajuizada no local do imóvel e tem como valor da causa 12 (doze) vezes o valor do aluguel.
Ressalte-se que se um dos motivos da ação for por falta do pagamento de alugueis (descumprimento de um dos deveres do locatário), caberá o pedido de liminar inaudita altera partes em 15 (quinze) dias, desde que caucionado o juízo no valor de 3 (três) meses de aluguel. Entretanto, há de se ter cuidado, pois há chances de o locador rebater a liminar depositando o valor total que entende devido.
Tramitando a ação, deve-se ter atenção com o prescrito no art. 61 da Lei de Locações, que prevê:
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Ou seja, se o locatário concordar que sairá sem esperar a sentença, manifestando esta concordância no prazo da contestação, o juiz concederá a ele o prazo de 6 (seis) meses, e não 30 (trinta) dias, para que deixe o imóvel. Caso não concorde e espere a sentença, a mesma, se procedente, que no caso em tela muito provavelmente será, concede um prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação, pois adentra as hipóteses previstas no art. 63, § 1º, b, que reduz o prazo para o despejo.
Por fim, caso haja recurso do despejado, é possível que se peça execução provisória da sentença, pois este recurso não possui efeito suspensivo.
Para executar provisoriamente a sentença é preciso que ofereça caução, real ou por meio de fiador, não podendo esta ser inferior ao valor de 6 (seis) meses ou superior ao valor de 12 (doze) meses do aluguel.
Resumindo, para findar o contrato de locação realizado por tempo indeterminado, demanda-se primeiramente o envio da notificação extrajudicial ao Locatário. Após, caso este resista a desocupação, a ação de despejo seria imprescindível para a resolução do litígio que se inicia.
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