Sistema imobiliário da Flórida
Diferente do Brasil, não existe necessidade do comprador trabalhar com vários corretores ao mesmo tempo, já que todos os agentes tem acesso a todas as propriedades a venda no Sul da Flórida. Contudo, se um futuro comprador registrar-se diretamente no stand de vendas de um condomínio sem registrar o nome do Corretor com quem esta trabalhando, o cliente passara a ser atendido naquele empreendimento somente pela equipe de vendas local.
Atendimento diferenciado
Desta maneira o atendimento diferenciado e mais abrangente (como comparar um empreendimento com outros da mesma região, negociação de benefícios, parcelamento nos pagamentos, indicação de bancos, advogados, contadores etc) que seu Corretor poderá fornecer-lhe, deixa de ser um serviço que e gratuitamente oferecido e que quase sempre oferece inúmeras vantagens especialmente para o comprador que não é cidadão dos US.
Nos Estados Unidos todos aos imóveis disponíveis no mercado, tanto para venda como para locação estão inseridos em um mesmo banco de dados central chamado “MLS – Master Listing System”.
Temos acesso total, dispensando assim o contato com vários corretores simultaneamente.
Documentos necessários para a compra de um imóvel na Flórida
1.1 Compra a vista:
Um documento de identificação e um cheque administrativo emitido por um banco americano (Cashier Check). Muitas vezes US$ 5,000 são suficientes para reservar um imóvel durante varias semanas.
1.2 Compra com financiamento:
Atualmente, os bancos estão pedindo uma entrada de aproximadamente 40% do valor do imóvel, sendo que o valor mínimo de financiamento é de US$ 100.000,00.
Visto especial (Green Card, cidadania) na compra de um imóvel nos EUA
Vale ressaltar que a compra de um imóvel residencial nos EUA não oferece nenhum beneficio ou facilidade no processo de imigração americana. Existem tipos de vistos como o EB-5 que são exclusivamente para investimentos, contudo deve-se usar um advogado internacional para uma consultoria nesta área.
Documentos exigidos pelo banco:
Documentos necessários para obtenção do financiamento:
Aplicação do banco, devidamente preenchida com os dados do comprador.
• Cópia do passaporte e visto válidos.
• Carta de referência do(s) banco(s), de preferência em inglês.
• A carta deve mencionar o nome, endereço, data de abertura, saldo atual, outros que vierem agregar.
• Carta de referência do empregador, de preferência em inglês, mencionando nome, endereço, data do vínculo empregatício, cargo, remuneração anual, bônus, outros que vierem agregar.
• Caso tenha negócio próprio: carta do contador de preferência em inglês, mencionando a natureza do negócio, nome, endereço, data de início, cargo ocupado, faturamento anual e outros documentos que vierem a agregar.
• Cópia dos últimos 3 meses de extrato bancário.
• Comprovante de residência no Brasil: conta de água ou luz.
• Lista de ativos.
O banco também tem o direito de solicitar documentos adicionais, caso as informações informadas acima não são suficientes.
É necessária a contratação de um advogado para a representação legal durante o processo de compra?
Depende, porque os fechamentos na Florida, “Closing”, são feitos nos próprios escritórios dos advogados.
São chamadas companhias de título, “Title Company”. Contudo, diferentemente de NY e outros estados Americanos onde sempre se usa um advogado, quase todos os closings na Florida são feitos diretamente no “Title Company” sem advogados.
As empresas de títulos são formadas por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário norte-americano, provendo os seguintes serviços:
• Levantamento legal e jurídico da propriedade em questão.
• Levantamento legal e jurídico do proprietário.
• Transferência de titularidade do vendedor para comprador.
• Coordenação financeira entre comprador, vendedor e banco(s).
• Entrega das chaves e toda a documentação pertinente a transação.
Onde será depositado o dinheiro do sinal?
Obrigatoriamente todo e qualquer dinheiro dado como sinal numa transação imobiliária é depositado numa conta chamada “Escrow”, ou seja, se fosse no Brasil seria fiel depositário.
Esta conta tem como finalidade receber todo o montante a ser pago pelo comprador e vendedor.
O uso indevido dessa conta pode acarretar penalidades legais e jurídicas.
Como posso saber se o apartamento esta livre de dívidas, penhoras ou problemas com a escritura?
O processo na Florida é extremamente seguro.
É feito antes do processo de fechamento dois procedimentos básicos que garantem que a escritura do imóvel, esta “Free and Clear”.
a) Lien Search: é a procura de penhoras, dividas de IPTU, condomínio, etc.
b) Title lnsurance: é uma espécie de “seguro saúde” da escritura.
Como funciona o seguro “Title Insurance” ?
Normalmente este seguro custa 0,5% do valor da compra.
É um seguro que garante qualquer problema que possa aparecer na documentação “Pos Closing”.
Embora esta probabilidade seja extremamente pequena, este tipo de seguro é SEMPRE altamente recomendável.
Como converter “square foot” (ft2) para metro quadrado (m2)?
Divide-se a quantidade de “square foot” por 10,7639 aproximadamente ou os SF por 11 para ter-se em mt2.
Nota: a metragem em SF nos US sempre refere-se a área útil (sob ar condicionado) não incluindo-se terraços, garagens e pátios cobertos nas entradas.
Quem prepara o contrato de compra?
Na Florida, são os próprios corretores, na seguinte sequência:
É preparado inicialmente o contrato formal e final com a proposta de preço.
No mesmo documento o vendedor poderá aceitar e assinar ou então “contra oferta” por escrito.
Tendo todas as assinaturas e vistos de ambas as partes, passa-se então de oferta a um “Executed Contract”, e esta data, chamada de “Efective Date”.
A partir de então, começam a correr os prazos estipulados dentro do contrato.
Se eu desistir da compra, após o período de inspeção e outras cláusulas com limite de tempo, perco o sinal?
Sim. Toda oferta é por escrito com depósito. Não existem ofertas verbais.
Se eu comprar com financiamento bancário e não for aprovado pelo banco, perco o sinal?
Não, se existir no contrato uma cláusula de ser “Financing Contingent” (contrato sujeito à aprovação bancária da parte financiada).
Em média o prazo de aprovação é de 30-40 dias.
Em media, quanto tempo demora entre oferta e fechamento num “Cash Deal” ?
Trinta dias ou em ate menos dias para compra a vista.
Nota: Para uma compra com financiamento a partir de 4 de Outubro 2015 quando entrara em vigor a nova CFPB legislação de proteção ao consumidor, os prazos deverão ser mais longos podendo chegar a ate 60 dias.
Como posso fazer a transferência do dinheiro para os USA ? É preciso ter uma conta para comprar um imóvel a vista?
O dinheiro atualmente pode ser transferido de quase todos os bancos no Brasil diretamente para os USA -”Wire Transfer”. Existem também empresas multinacionais especializadas que fazem a transferência muitas vezes a um spread menor do que o cobrado pelos bancos.
Se o comprador não possuir uma conta nos USA, o dinheiro poderá ser transferido para uma conta “Escrow” do advogado contratado.
Normalmente os bancos exigem que o cliente esteja presente para a abertura da conta, bastando trazer alguns documentos de identificação.
Eu preciso estar presente no fechamento da compra?
Não há necessidade.
Pode se fazer um “Power of Attorney” e o advogado ou “Title Co” poderá representar o comprador no fechamento.
Mas caso exista financiamento na compra, é necessária a presença do comprador.
Quem paga a comissão do corretor?
Sempre e o vendedor, portanto o comprador não tem nenhum custo adicional ao utilizar os serviços de um “realtor” que poderá selecionar as melhores opções, condições de pagamento e também averiguar incentivos que a construtora esta oferecendo.
Quais são os custos de fechamento?
Aproximadamente 1,5% do valor da compra a vista e 5% do valor se houver financiamento envolvido.
Qual a diferença entre “Short Sales” e “Foreclosure” ?
O processo de “Short Sale” acontece quando a dívida do proprietário com o banco, onde possui o empréstimo é mais alta do que o valor de mercado da propriedade em questão.
Nesse caso, o banco permite que o proprietário tente vender a propriedade pelo valor de mercado nos próximos meses, antes de tomá-la como garantia, ou seja, “Floreclosure”.
Atualmente, não recomendamos aos nossos clientes a compra de propriedades que se encontram nessa modalidade, devido à demora de aprovação dos bancos, que varia entre 3 a 9 meses e o compromisso do cliente com esse contrato.
Vale enfatizar que o banco tem o direito de não aprovar a proposta e enviar uma contra-oferta depois desses 9 meses de espera.
Propriedades que estão em “Floreclosure”, já estão sob posse, fazem parte do ativo e estão sendo vendidas diretamente pelos bancos através de imobiliárias locais.
Nessa modalidade, os interessados vão participar de um verdadeiro leilão com outros compradores. O banco por sua vez, também não tem a obrigação de aceitar ou mesmo, enviar uma contraoferta, mesmo que o valor ofertado seja maior que o pedido.
Vale ressaltar também que a propriedade em questão é vendida no status “AS IS”, ou seja, o comprador será responsável pelos custos de concerto e reparos de todas as irregularidades.
Pelo que temos observado nos últimos meses, os preços de venda das propriedades sob a modalidade de “Short Sale” e “Floreclosure” estão muito próximos as que estão sob a modalidade de vendas regulares, diferentemente dos anos anteriores, onde a diferença era consideravelmente alta.
Infelizmente, muitas empresas nesse segmento divulgam e oferecem propriedades que estão sob essas modalidades, para atraírem clientes e não mencionam os detalhes dessas modalidades e a situação atual do mercado imobiliário americano.
Como devo comprar o imóvel: pessoa física ou pessoa jurídica?
Você mesmo sendo estrangeiro tem as opções de:
a)Comprar em seu nome, ou, em outros nomes (esposa, filhos, etc.)
b) Abrir uma corporação podendo ser, uma Miami Inc ou uma LLC
c) Offshore
Deve-se consultar um advogado internacional para assessorar-se nesta área.
É fácil abrir uma Miami Inc , LLC ou uma Offshore? E quais são as vantagens da compra ser em nome de uma empresa?
Sim é fácil, basta fazer a busca do nome desejado e escolhido, o seu advogado faz esse processo sem nenhuma documentação necessária num período de 24 horas.
Vantagens são varias, principalmente no aspecto de herança, uma empresa “nunca morre”. A taxação em caso de herança costuma ser muito alta.
Os custos de transferência de titularidade de uma pessoa física para jurídica são mínimos e podem ocorrer a qualquer momento.
Recomendamos nossos clientes consultarem um advogado se devem comprar os imóveis em nome de pessoa física ou jurídica.
Na venda do imóvel existe lucro imobiliário a ser pago?
Sim, existe lucro que pode variar entre 15% a 25%, e que é calculado com a diferença do preço de compra “A” mais despesas fixas e melhorias feitas na propriedade “B” menos o preço de venda “C” e menos despesas de fechamento “D”.
Exemplo:
Preço de compra “A”: US$ 100.000,00
Despesas fixas e melhorias “B”: US$ 25.000,00
Preço de Venda “C”: US$ 180.000,00
Despesas de fechamento “D”: US$ 25.000,00
Lucro imobiliário seria entre 15% a 25% de (C-D) – (A+B) = US$ 30.000,00
ou seja, entre U$ 4.500,00 a U$ 7.500,00.
Qual é a comissão de venda?
Muitas vezes 6% mas os Brokers- Sales Agents tem autonomia para utilizarem comissões diferenciadas em função do mercado, do tipo de propriedade, etc.
Relembrando: no caso de compra de imóveis nenhuma comissão e devida ao corretor pelo comprador, pois são pagas integralmente pelo vendedor.
Quanto custa o IPTU anual e como se paga ? Quais os outros custos fixos?
Em média 2% do valor pago pela propriedade, vencem em Novembro, e pode ser pago online.
b) Os custos fixos são: Eletricidade (de US$ 90,00 a US$ 160,00), condomínio e o IPTU. Geralmente no condomínio já estão incluídos: água, cabo, internet e corte da grama (landscaping).
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