O que deve ser observado em documentação para que o comprador esteja cercado de mais garantias?
A exigência da papelada começa no momento que alguém se candidata a um financiamento. Serão obrigatórios os documentos pessoais, comprovantes de renda e residência, cópias de entrega da declaração do imposto de renda, referências bancárias e de pessoas conhecidas. Essa papelada é a garantia de que as condições financeiras do interessado são compatíveis com a dívida assumida. É obrigatória ainda a apresentação do RG, CIC e prova do estado civil do comprador e outros que comprovem a situação legal do vendedor do imóvel. Há outros documentos que variam de banco para banco.
E como ficará a documentação quando o imóvel for comprado em nome de várias pessoas, as que entraram para a composição da renda?
Todas deverão apresentar os documentos relativos à sua parte.
Por que é preciso toda essa papelada?
Os documentos dão mais segurança à operação e evitam contratempos. Em uma separação de casal, por exemplo, tudo precisa estar documentado para as providências e ninguém ser prejudicado. O comprador terá a garantia de que não há impedimentos à negociação do imóvel e o agente financeiro poderá avaliar a operação de crédito com sua respectiva garantia. O contrato de financiamento é elaborado com instrumento de compra e venda, com força de escritura, sem passar pelo tabelião, pois o contrato passará pelo cartório de registro de imóveis, para evitar custos com emolumentos. E o Imposto de Transmissão é reduzido à metade na parcela financiada no preço do imóvel. Existem garantias para todos: para quem compra, para quem vende e para quem financia.
Uma vez feita a operação de financiamento, quais outros documentos são necessários?
A Lei dos Registros Públicos exige que os bens estejam registrados para que a operação tenha autenticidade e segurança. Por ela, presume-se que, ao ser negociado e financiado, o imóvel esteja em nome do vendedor e tenha uma matrícula em que constem todas as transações anteriores e as alterações relativas ao imóvel e a seus titulares. O que se exige nessa etapa de negociação é o registro da compra e venda do imóvel e a garantia em favor do banco credor.
Por que esse registro é obrigatório?
A legislação exige o registro do contrato de financiamento em que estão previstas essas garantias no Cartório de Registro de Imóveis, sob o risco até de cancelamento da operação, caso não seja feito.
Qual a principal garantia de recebimento que o banco emprestador terá se o comprador do imóvel não pagar as prestações?
A principal garantia do banco para o recebimento do crédito concedido ao comprador é o próprio imóvel. Tanto o regime de hipoteca quanto o de alienação fiduciária preveem a retomada, sob certas condições, do imóvel financiado se o comprador deixar de honrar seu compromisso.
O que é hipoteca?
A hipoteca é um direito real do credor que vincula o imóvel ao cumprimento da obrigação pelo devedor. É uma dívida vinculada ao imóvel. Instituída por contrato, tem validade em relação a terceiros após o registro no Cartório de Registro Imobiliário. O imóvel fica em nome do devedor, que poderá fazer uma operação com ele, desde que autorizada pelo credor.
O que é alienação fiduciária?
É a transferência da propriedade do imóvel pelo devedor ao credor, como garantia de pagamento da dívida. O devedor tem a posse do bem, mas a propriedade lhe será transferida apenas no fim do contrato. Nesse regime, o imóvel fica em nome do credor até o pagamento total da dívida.
E quando esses mecanismos de garantia – hipoteca e alienação fiduciária – podem ser acionados pelo credor?
Em caso de falta de pagamento. Na hipoteca, o imóvel poderá ir a leilão e, caso não seja arrematado, será passado para o nome do credor, quando será encerrado o processo. Na alienação fiduciária, se a dívida em atraso não for paga em 15 dias, a propriedade do imóvel será imediatamente consolidada em nome do credor, que levará o imóvel a leilão para reaver o dinheiro emprestado e pagar as despesas. O devedor também poderá ficar com algum valor, no caso a diferença, se o dinheiro obtido no leilão for superior ao saldo da dívida.
Qual o período de atraso que permite o credor executar a dívida?
A correspondência para a cobrança das prestações em atraso pode ser enviada a partir de 15 dias do vencimento da primeira prestação não paga. Se ela não for quitada, será remetida nova correspondência 30 dias após o envio da primeira, com a concessão de novo prazo de mais 20 dias. Esses prazos são específicos para a execução judicial e extrajudicial de hipoteca. Para a alienação fiduciária, o contrato define o prazo de carência para a execução. O mais comum é de 60 dias, o que equivale a três prestações vencidas e, no fim das contas, acaba sendo o mesmo da hipoteca.
Para evitar tudo isso, o que o comprador deve fazer?
Antes mesmo de receber as correspondências, o devedor deve procurar o credor explicar sua situação, expor suas dificuldades e renegociar a dívida. Por exemplo, um aumento do prazo e redução do valor da prestação são duas opções que podem facilitar a continuidade de pagamento da dívida.
O que é execução judicial da hipoteca?
O mutuário é convocado a pagar o valor da dívida em atraso e encargos ou a fazer o depósito em Juízo, em 24 horas, sob pena de penhora do imóvel (bloqueado como garantia) hipotecado. Caso não seja paga ou depositada em Juízo a dívida representada pelas prestações vencidas até a data do pagamento ou depósito, além das despesas de custas do processo e honorários de advogado, haverá a penhora do imóvel hipotecado. O juiz poderá determinar a desocupação do imóvel em um prazo de até 30 dias e permitir que o imóvel seja leiloado.
O que é execução extrajudicial da hipoteca?
O mutuário será notificado para pagar a dívida em até 20 dias. Se isso não ocorrer, o imóvel vai a leilão e os recursos levantados serão usados para o pagamento da dívida e das despesas do processo.
O que é execução extrajudicial da alienação fiduciária?
O credor pede ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o mutuário para que, no prazo de 15 dias, pague o débito em atraso e todos os demais encargos contratuais. Se não houver o pagamento, o Registro Imobiliário consolidará a propriedade, antes exercida em caráter fiduciário, em nome do banco emprestador. O imóvel também vai a leilão nesse tipo de processo para recuperar o valor da dívida. O valor excedente é entregue ao devedor. Se não cobrir a dívida, o devedor é exonerado do pagamento da diferença. No caso de execução extrajudicial, a legislação estabelece a cobrança de uma taxa de ocupação do mutuário que continuar ocupando o imóvel após o leilão.
Além dos valores em atraso reclamados pelo credor, o que mais pode ser discutido na Justiça?
É possível rever reajustes aplicados à dívida, valores a ser quitados antecipadamente e valores da prestação – são valores controvertidos. Mas sobre alguns valores não cabe discussão entre devedor e credor, que são os chamados valores incontroversos.
Ao mover uma ação judicial revisional, o mutuário precisará continuar pagando a dívida?
O valor não questionado deverá continuar sendo pago diretamente ao credor, enquanto os valores em discussão deverão ser depositados em Juízo. No fim, se perder o processo, o mutuário não estará inadimplente. Se ganhar, receberá de volta os valores depositados. Durante o período que estiver movendo a ação, o mutuário não poderá deixar de pagar as parcelas incontroversas do financiamento ou os encargos fiscais (IPTU) e contribuições de condomínio do imóvel, sob o risco de suspensão de decisões favoráveis que tenha obtido. O mutuário deve indicar o que pretende discutir e os valores que resultam desse questionamento. O diferencial entre esses valores e os cobrados pelo credor é considerado controvertido e deverá ser depositado. Os demais valores, chamados incontroversos, deverão ser pagos diretamente ao credor.
Onde devem ser feitos os pagamentos?
O valor que não é discutido deve ser pago, na data de vencimento das prestações, diretamente ao banco. O valor que o mutuário não concorda pagar, e está questionando na Justiça, poderá ser depositado no próprio banco – caso em que deverá ser aplicado aos recursos remuneração equivalente à correção da dívida, mantendo o poder do dinheiro para a quitação da dívida. Mas o mutuário pode depositar em outra instituição ou ainda depositar em Juízo (conta administrada pela Justiça).
Fonte www.abecip.org.br
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