Usucapião de Bens Imóveis

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A usucapião imobiliária é uma espécie de aquisição originaria de propriedade imóvel, em decorrência de uma posse do bem por determinado lapso temporal, que pode variar, em regra, entre 2 e 15 anos. Tal instrumento do direito material tem suas bases no princípio da função social da propriedade, que tem o intuito que o imóvel seja destinado à melhor atender o asseios da sociedade. Todavia, tal demanda se apresenta um tanto quanto complexa, diante dos vários requisitos que se fazem necessários para a sua concretização. Requisitos para a usucapião podem sofrer alterações devido as várias alternativas legais para pleitear tal direito. Sendo essências à todas as modalidades o animus domini ( intenção de ser dono do imóve l ); posse mansa e pacifica ( a posse de todo o período aquisitivo do direito à usucapião não pode sofre qualquer oposição do proprietário do bem à ser usucapido ); Posse continua e duradoura pelo prazo que varia entre 2 e 15 anos ( a posse não poderá sofrer qual...
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É obrigatório fazer um contrato?





Muita gente procura um escritório de advocacia perguntando se é obrigatório fazer um contrato escrito para certos negócios da vida civil (venda de carros, casas, aluguel, prestação de serviços etc.).

A resposta, para a maioria das perguntas é: não, não é obrigatório.

Isso porque o Código Civil trata como obrigatório o contrato escrito apenas para alguns poucos tipos de negócios, tais como: a venda de imóveis com valor maior do que 30 salários mínimos, o pacto antenupcial, o testamento, o contrato de fiança, entre outros.

O direito chama esses contratos de “contratos formais”, pois a Lei exige que eles tenham uma forma (forma escrita, por exemplo).

Os contratos formais são ainda divididos em: “solenes” e “não solenes”.

Os contratos solenes são aqueles que necessitam obrigatoriamente de instrumento público registrado em cartório para sua validade jurídica (escritura de venda e compra de imóvel, artigo 108 do Código Civil, por exemplo).

Já os contratos formais não solenes são aqueles que somente exigem a forma escrita para que seja facilitada a prova de sua existência (contrato de fiança, artigo 819 do Código Civil, por exemplo), não precisa ser registrado em cartório.

Todos os outros contratos tem forma livre, ou seja, podem ser feitos verbalmente, por escrito, por desenho, por mímica, tanto faz.

Ok. Após explicado isso, vamos ao ponto principal:


Qual o risco que se corre em não formalizar um contrato?

Um contrato nada mais é do que um acordo de vontades entre duas partes.

Quando se coloca essas vontades por escrito em um papel o que temos é um documento em que estão escritas essas vontades. É como uma fotografia do momento em que as partes decidiram alguma coisa.

Dizem que uma imagem fala mais do que 1000 palavras, não é?

Pois então.

Se esse documento é como uma fotografia do momento em que foi decidido o contrato, podemos dizer, ainda analogicamente, que o contrato propriamente dito é um vídeo, pois ele reflete todo o período em que as partes negociam.

Por exemplo: em uma venda de veículo, o contrato se inicia no momento em que é aceita a proposta do valor, percorre pelo momento em que o comprador leva o veículo no mecânico, avança até a entrega do bem, ao pagamento da entrada, segue com o pagamento das parcelas (se for o caso), até a quitação do preço, a entrega do recibo e, ao final na transferência definitiva da propriedade. Todo esse período representa o contrato.

Podemos imaginar então que o instrumento (contrato escrito) de compra e venda assinado no início da negociação é somente uma fotografia e o contrato (acordo entre as partes) é o vídeo de todo o período.

O fato é que, no meio desse caminho, as pessoas podem querer mudar de ideia e agir de forma diferente do que combinaram no início. E isso ocorre com uma frequência muito maior do que se imagina, por diversos motivos, que vão desde o maucaratismo até uma dificuldade econômica inesperada.

Portanto, se você tem uma “fotografia” guardada do que foi discutido no início certamente você se assegurará de demonstrar o que foi combinado originalmente.

É óbvio que muita coisa pode mudar durante a execução de um contrato e que situações inesperadas podem fazer o contrato seguir um outro rumo, mas a segurança de um instrumento escrito certamente servirá como defesa em face de pessoas que tentem agir de má-fé com você.

Assim como oriento os meus clientes, espero ter ajudado o leitor na tomada de decisão a respeito da formalização dos contratos. Até a próxima!


Dyego de Freitas

Entusiasta do Direito Imobiliário e Arbitral

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