Vinda do latim usucapio (adquirir pelo uso), a usucapião se perfaz na prerrogativa de domínio que um indivíduo adquire sobre um bem imóvel, sobre direitos reais ou sobre um bem móvel, por havê-los utilizado durante determinado período de tempo, contínua e incontestadamente, como se fosse o real proprietário desse bem. Ao reconhecimento do instituto, faz-se necessário que sejam atendidos certos pré-requisitos estabelecidos na Constituição da Republica Federativa do Brasil (CF), no Código Civil (CC), no Código do Processo Civil (CPC) e na legislação específica.
Dada como forma de aquisição da propriedade, a usucapião quando se tratar de bem imóvel, classifica-se em Extraordinária, Ordinária e Especial:
Extraordinária (artigo 1.238, CC): Aquele que por 15 (quinze) anos, sem interrupção nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. O prazo de 15 (quinze) anos será reduzido a 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Ordinária (artigo 1.242, CC): Conquista também a propriedade do imóvel aquele que contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, possuí-lo por 10 (dez) anos, ou, 05 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Especial rural (artigo 1.239, CC): Aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua por 05 (cinco) anos ininterruptos sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50ha (cinquenta hectares), tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Especial urbana (artigo 1.240, CC): Aquele que possuir como sua área urbana de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) por 05 (cinco) anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, e não mais que uma vez ao mesmo possuidor.
Especial urbana por abandono de lar (artigo 1.240-A, CC):Aquele que exercer por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Especial urbana coletiva (artigo 10º, Lei n.º 10.257/2001): Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de 05 (cinco) anos, e, cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) por possuidor, são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
No tocante à usucapião de direitos reais sobre imóveis, o artigo 1.379 do CCestabelece que o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por 10 (dez) anos ou 20 (vinte) sem título, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe para tanto a sentença que julgar consumado a usucapião.
A usucapião também pode recair sobre bem móvel (artigos 1.260 a 1.262, CC), quando aquele que o possuir como seu, contínua e incontestadamente durante 03 (três) anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade (ordinária), ou ainda, por 05 (cinco) anos, independentemente de título ou boa-fé (extraordinária).
Em todas as modalidades da usucapião o possuidor pode, com o fim de contar o tempo exigido em cada qual, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores.
Quanto às causas impeditivas, suspensivas e interruptivas da usucapião:
Os bens fora do comércio e os bens públicos não estão sujeitos à usucapião. Dentre os bens públicos há rios, mares, estradas, ruas e praças; edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias; o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades;
São também impassíveis de usucapião as áreas indispensáveis à segurança nacional, nas terras habitadas por silvícolas, nem nas áreas de interesse ecológico, consideradas como tais as reservas biológicas ou florestais e os parques nacionais, estaduais ou municipais;
Igualmente, não poderá haver usucapião de bens entre cônjuges ou companheiros na constância do matrimônio ou da união estável; entre ascendente e descendente durante o pátrio poder; entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores durante a tutela e a curatela; em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas;
O prazo para usucapião não correrá contra os incapazes; contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra; pendendo condição suspensiva; não estando vencido prazo; e pendendo ação de evicção.
Usucapião judicial e extrajudicial
A ação de usucapião é processada e julgada na comarca da situação do imóvel, sobre o qual o possuidor vai requerer ao juiz seja declarada adquirida a respectiva propriedade. Podem pedir a usucapião: O possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente; os possuidores em estado de composse; como substituto processual a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, desde que explicitamente autorizada pelos representados.
É possível ao autor da ação, expondo o fundamento do pedido e individualizando o imóvel, com dispensa da juntada da respectiva planta, em audiência preliminar a fim de justificar a posse, ser nela mantido liminarmente até a decisão final da causa.
O prazo para contestar a usucapião correrá da intimação da decisão que declarar justificada a posse. Devem ser chamados para se manifestar aquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo, os confinantes e, por edital, os réus ausentes, incertos e desconhecidos, e, ainda, o Ministério Público o qual intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo.
Para concluir, a requerimento do interessado representado por advogado, nos termos do artigo 216-A do CPC, também é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel.
Gustavo Nardelli Borges
Advogado do Consumidor, de Família e Trabalhista
Advogado, Administrador e Consultor; Graduado pela PUC/PR e pela UFPR; OAB/PR 45.354, CRA/PR 26.688; Atua nas áreas do Direito do Consumidor, de Família e Trabalhista; Membro da Comissão de Direito do Trabalho da OAB/PR; Conciliador do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, lotado nos Juizados Especiais Cíveis; Advogado no Escritório Nardelli Borges - Advocacia Cível e Trabalhista - Curitiba/PR; Desde junho de 2008
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