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Temos visto o indicador que reajusta a maioria dos contratos de locação, o IGP-M (Índice Geral de Preço – Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, em queda, o que tem provocado uma dúvida, principalmente ao locatário: o valor do aluguel pode ser reduzido, se a variação anual do IGP-M for negativa?
Primeiramente é sempre conveniente sublinhar que é do “reajuste” do valor do aluguel que se cogita, e não da sua “revisão”. Esta última, prevista em lei, pode ser regularmente realizada a cada três anos e repõe o aluguel no preço de mercado.
Repõe porque inicialmente os contratantes celebraram o ajuste pelo valor de mercado; mas, uma série de eventos pode ocorrer, sendo justo o reequilíbrio da economia dessa relação, de modo que seja pago o aluguel correto, considerando os aspectos que o influenciem, tais como as características do imóvel e da região.
Feito o lembrete, deve ser anotado que o IGP-M é um índice inflacionário. Portanto, a simples medida de oscilação do valor efetivo da moeda: com R$ 1 de hoje, compra-se algo menos – ou mais - do que se comprava um ano atrás. Esse “a mais” ou “a menos” é medido pelo índice. E, a aplicação desse índice ao “valor nominal” do aluguel resulta no novo “valor nominal”, mantendo o valor intrínseco desse montante.
Cada índice se distingue dos demais, basicamente, pela metodologia do seu cálculo, pelo organismo que o gera, pelo período que abrange, pelo setor que foca. Nenhum está errado, diga-se, mas cada um se destina a um objeto específico, daí as variações dos seus resultados, entre si.
Assim, o Índice Geral de Preços (IGP), calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é uma média ponderada dos índices de preços no atacado, de preços ao consumidor e do custo da construção civil, tendo várias modalidades que se diferenciam conforme os períodos em que os dados são obtidos para o cálculo.
O mais famoso é o IGP-M que, devido à ampla aceitação pela população, findou aclamado como o “índice do aluguel”. Cuidado: ele não mede a variação do aluguel, é simplesmente utilizado para calcular o reajuste do aluguel.
O que diz a legislação? Desde que não vinculem a variação do aluguel à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo, locador e locatário poderão escolher quaisquer dos índices inflacionários para o reajuste.
Pois bem, sendo escolhido determinado índice e obedecida a periodicidade legal, os contratantes devem aplicá-lo, exceto se ocorrer, porventura, de o índice escolhido não retratar verdadeiramente a oscilação que deveria medir. Essa situação já ocorreu no Brasil nos tempos em que ditadores mandavam nos índices de inflação, o que não é usual, felizmente. Aplicado o índice, é irrelevante o resultado aritmético. Lembre-se: mediante essa aplicação busca-se a expressão monetária, em reais, do valor original “atualizado”.
Evidentemente, um mesmo índice, conforme o período de apuração, poderá levar a valores divergentes. Buscando exemplos na história: a aplicação anual do reajuste com base no IGP-M, em julho de 2009, redundou no fator de 1,0152 e, no mês de agosto seguinte, no fator de 0,9933.
Ou seja, reajustes em julho elevaram o valor nominal e em agosto o reduziram, situação bem mais gritante do que a atualmente experimentada. Porém, não existirá perplexidade, bastando recordar que se trata do elementar cálculo da oscilação do valor efetivo da moeda, que é assim preservado, exatamente como quer a lei e querem os contratantes.
Abrem-se parênteses para recordar que se imagina vez por outra, prever que somente a “variação positiva” do índice seria aplicada no cálculo do reajuste do aluguel. É previsão errada e perigosa, entretanto.
Errada, diante do que já se analisou, e perigosa; pois ignorar a diminuição do valor nominal desvirtuaria o equilíbrio contratual e poderia, até ser considerado como “revisão” do valor, impedindo a reposição ao valor de mercado nos três anos seguintes.
Lembrada a mecânica dos reajustes, é razoável concluir que será legal a redução da expressão monetária (o valor nominal) do aluguel, como o é, a elevação. Afinal, trata-se de conservar o contrato preservando-se o seu âmago: o equilíbrio da relação entre os celebrantes.
Jaques Bushatsky
Jaques Bushatsky é advogado, sócio da Advocacia Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP e coordenador do Programa de Qualificação Essencial (PQE) da entidade.
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