Por ocasião das núpcias ou até antes haverão os cônjuges de optar sobre o regime de bens que regerá o ato, assim, fazendo-os sabedores das regras e os princípios que regulamentarão a aquisição, a fruição, a administração e a transmissão dos bens, definindo, assim, os direitos e os deveres de cada um.
Tanto no pacto antenupcial ou no casamento pode-se definir o regime de bens dos cônjuges, e que dessa escolha irradiará os reflexos jurídicos no direito imobiliário.
Para a alienação do imóvel será necessária a anuência do outro cônjuge, excetuando-se apenas o regime de separação total de bens.
A anuência recebe o nome de “outorga conjugal” sendo que na ausência da outorga conjugal o cônjuge prejudicado poderá pedir a anulação do ato, caso queira.
Importa lembrar que tal ausência poderá ser suprida judicialmente por meio da ação de suprimento judicial, previsto no artigo 1648 do Código Civil.
A anuência é uma concordância com o ato a ser realizado sobre a disponibilidade de um certo bem particular do cônjuge. Entenda-se que se o bem é comum as partes devem participar do ato na condição de alienantes.
Atente-se que há previsão legal para a obrigatoriedade de separação de bens no casamento nos casos elencados no artigo 1641 e incisos do Código Civil, tais casos referem-se aos casos de causas suspensivas para a celebração do casamento, pessoa maior de 70 anos de idade e todos que dependerem de suprimento judicial.
Ainda, o artigo 1660 do Código Civil determina a comunicabilidade dos bens adquiridos onerosamente na constância do casamento, mesmo que adquiridos em nome de um dos cônjuges.
No que tange à locação de bens imóveis a vênia conjugal está dispensada para as locações com prazo igual ou inferior a 10 anos, contudo com a ausência da vênia conjugal fica o cônjuge desobrigado a observar o prazo excedente (artigo 3º, da Lei 8.245/91).
Na hipótese de divórcio ou partilha de bens o imóvel alvo da locação prosseguirá com o locatário, (artigo 12, da Lei 8.245/91).
Vale lembrar que tais cuidados não dispensam o acompanhamento de um advogado (a) com especialização na área, já que as consequências patrimoniais são sempre alvo de grandes transtornos quando não observadas as garantias legais.
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