O Programa Minha Casa Minha Vida gerido pelo Ministério das Cidades do Governo Federal e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal oferece benefícios às famílias de baixa e média renda, configurando-se um desvirtuamento das regras do Programa, regidas pela Lei n. 11.977, de 2009 e o Decreto n. 7.499, de 2011, a cobrança de comissão de corretagem, especialmente levando em conta que o custo das unidades habitacionais abrange todas as despesas necessárias para a viabilização econômica da obra, inclusive o chamado custo de comercialização.
O que é contrato de corretagem de imóveis?
Trate-se da obrigação de uma pessoa (física ou jurídica), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obter para a segunda um ou mais imóveis, conforme as instruções recebidas (art. 722, CC).
Para exercer a profissão de corretor de imóveis, exige-se a aprovação em curso técnico de Transações Imobiliárias ou curso superior em Gestão Imobiliária, com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).
Comissão de corretagem
A remuneração recebida pelo corretor ao prestar o serviço contratado chama-se comissão de corretagem. O pagamento é devido após conquistar o resultado, ou ainda que este não se efetive pelo arrependimento das partes (art. 725, CC).
Valor da comissão de corretagem
O valor da comissão deverá estar previsto na lei ou no contrato firmado entre as partes, caso não haja previsão será arbitrado segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724, CC). Costumeiramente aplica-se a alíquota de 6% sobre o valor do imóvel, conforme prevê a tabela do CRECI.
Promessa de compra e venda
Este compromisso é uma espécie de contrato preliminar por meio do qual o incorporador imobiliário ou construtor se compromete vender o imóvel ao promissário comprador, após este pagar integralmente o preço ajustado.
É extremamente comum nesses contratos a existência de cláusulas prevendo que o promitente-comprador será o responsável pela comissão de corretagem.
A abusividade da cláusula de corretagem na compra e venda de unidades autônomas pelo Programa Minha Casa Minha Vida
São inúmeros os julgados declarando que a cobrança de comissão de corretagem é abusiva e indevida nos imóveis financiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
A Caixa Econômica, inclusive, deixou cristalino que este ônus não deve ser arcado pelos beneficiários do Programa - ofício 0051/2011/SN Habitação:
1.1.1.1 Nesse modelo de atendimento a remuneração devida aos correspondentes é feita pela caixa, não cabendo, portanto, nenhum ônus ao mutuário final.
1.1.1.2 1.1.2 os custos relativos às taxas e demais despesas decorrentes do financiamento são pagas, pelo mutuário, diretamente à Caixa e não contemplam nenhum valor relativo à corretagem.
Neste sentido, ao julgar o Recurso Inominado nº 71005492970RS, a desembargadora Fabiana Zilles firmou o mesmo entendimento:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MINHA CASA MINHA VIDA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RESTITUIÇÃO DO INDÉBITO DE FORMA SIMPLES. TURMAS RECURSAIS REUNIDAS. INCIDENTE DE UNIFORMIZAÇÃO N. 71003673605. É abusiva a cláusula que dispõe ser obrigação do comprador ao pagamento da comissão de corretagem, quando a negociação envolve pessoas de baixa renda beneficiadas por programas governamentais em que há subsídios de verbas públicas. Assim, é cabível a repetição do indébito do valor pago a título de comissão de corretagem, na forma simples, motivo pelo qual deve ser mantida a sentença recorrida por seus próprios fundamentos. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-RS - Recurso Cível: 71005492970 RS, Relator: Fabiana Zilles, Data de Julgamento: 30/06/2015, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/07/2015).
Deste modo, considerando que as interpretações dos contratos devem ser realizadas em favor do consumidor (art. 47, CDC), especialmente nos contratos de adesão (art. 423, CC), as cláusulas contratuais prevendo comissão de corretagem no programa minha casa minha vida são nulas de pleno direito (art. 51, IV, CDC).
Ademais, ressalta-se que após o pagamento da comissão de corretagem pelo consumidor, o valor pode ser restituído em dobro, acrescido de correção monetária e juros legais (art. 42, parágrafo único, CDC).
Comentários
Postar um comentário