Dispõe o artigo 32, da Lei de Incorporações (nº 4.591/64), uma série de documentos que o incorporador deve arquivar no Registro de Imóveis para dar início à comercialização das unidades que serão edificadas, dentre eles o documentos chamando “avaliação do custo global da obra”, de modo que se possa identificar para a execução do projeto os orçamentos da construção, confrontando o Registro com as áreas privativas de cada unidade e a sua participação proporcional ao terreno em que será edificado, confira-se:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos: “h)avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se também o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra”. Grifamos.
Para que sejam apurados os critérios para o cálculo, o referido artigo 32 remete ao artigo 53 da mesma lei, que por sua vez, deixa claro a incumbência do Poder Executivo em definir, por meio do Banco Nacional da Habitação (extinto), a celebração de um contrato com a ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, para que os especialistas possam estabelecer uma padronização ou critério objetivo no cálculo do custo global da obra, veja-se:
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com aAssociação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n.4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare, no prazo máxime de 120 dias, normas queestabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar: (...) III) critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h, do artigo 32”. Grifamos.
Logo, o legislador atribuiu aos experts da ABNT a competência para estabelecer os critérios e cálculos necessários para apuração do custo global da obra. Em que pese norma técnica não possuir força de Lei, o fato da própria Lei ter legitimado uma determinada associação para tal incumbência, legitima a deliberação tomada pela ABNT.
Dessa feita, foi editada pela ABNT a NBR 12.721/2005 (atualmente atualizada para a NBR 12.721/2006, em vigor desde 21.02.2007[1]), definindo os critérios para o cálculo do custo global da obra, sendo que no Estado de São Paulo, também foi editada Lei nº. 11.331/02 que trata dos emolumentos que serão cobrados pelos serviços notariais de registro, para o cálculo do registro de incorporação imobiliária ou de especificação de condomínio, com a somatória entre o custo global da obra e o valor do terreno, definidos pelos critérios da norma técnica.
Cumpre esclarecer, inicialmente, na incorporação de edifícios há diferenças de áreas construídas privativas e áreas de uso comum do condomínio, conforme é identificado no projeto construtivo apresentado à serventia cartorária.
Segundo esclarece Melhim Namem Chalub[2]: “As áreas são identificadas no projeto de construção e reproduzidas nos quadros, onde são enunciados discriminadamente. Nesses quadros são identificadas a área privativa de cada unidade autônoma e a participação proporcional de cada uma delas nas partes e coisas de uso comum. A soma das áreas privativas, abrangendo as áreas comuns e o total das áreas das unidades, coincidirá, obviamente, com a área total da edificação”. Grifamos.
Dessa feita, os valores das áreas (comum e privativa) podem variar bastante, impactando no custo da obra, como bem observou o citado doutrinador[3]:
“O quadro II indica o cálculo das áreas e a fração ideal das unidades; ao lado da coluna 37, que fornece a área global, a coluna 38 indica a área equivalente da construção, traduzindo, em metros quadrados, o custo efetivo da área global da unidade em face do custo total da obra, pois cada unidade autônoma é composta de áreas e dependências cujo custo pode ser menor do que o de outras, tendo em vista a sua natureza e tipos de materiais e mão de obra empregados. Por isso, a área equivalente de construção, definição de ordem econômica, é sempre menor do que a global”. Grifamos.
Logo, é possível que o cálculo da área global seja equivocado, caso não realizados os descontos necessários das áreas equivalentes (previstos na NBR 12.721), cujos preços também poderão variar.
Isso porque, o custo do metro quadrado da área da unidade privativa é mais elevado que uma outra área comum, como a área da garagem, estruturas, fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador (es); equipamentos e instalações, etc.
Assim, a NBR 12.721 conceitua a área equivalente e esclarece o que pode ser desconsiderado no cálculo de cada área, de modo que o custo da obra seja calculado corretamente, sem excessos. Vale conferir um trecho da norma:
O CUB (Custo Unitário Básico), por metro quadrado de construção do projeto-padrão considerado, é calculado de acordo com a metodologia estabelecida pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº 4.591/64 e serve de base para avaliação de parte dos custos de construção das edificações, não considerando os demais custos adicionais da obra.
Ocorre que alguns registros de imóveis têm exigido, equivocadamente, emolumentos acima do permitido por Lei, onerando em demasia o cálculo para registro do custo global da obra, sem os descontos pertinentes, encarecendo às despesas do incorporador.
Alguns registradores se justificam, por meio de notas devolutivas, citando o Parecer CG nº 48/2007-E da Corregedoria Geral do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo[1]. Contudo, no parecer da D. Corregedoria, data vênia, não foram considerados os descontos de áreas. Vale dizer, não se poderia multiplicar a área total de construção pelo custo unitário básico, sendo que o correto seria multiplicar pela área total equivalente da construção. Cumpre citar alguns trechos do aludido parecer, para fins de conclusão ao final:
“Ementa:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Cálculo dos emolumentos do registro de incorporação. Operação que deve obedecer ao estabelecido na legislação vigente, notadamente os artigos32, h, e 53, III, da Lei 4.591/64 e Lei Estadual 11.331/02, cuja tabela prevê como base de cálculo o custo global da obra, somado ao valor do terreno, nos termos do artigo 7º. Disposições legais que não comportam a interpretação pretendida pelo recorrente, de considerar o denominado “custo global da obra” como o correspondente à denominada área total equivalente, multiplicada pelo custo unitário básico. Recurso não provido.
(...)
O registro de uma incorporação reclama o atendimento dos inúmeros requisitos previstos no artigo 32 da Lei 4.591/64, estabelecidos com o escopo de proteger os adquirentes das unidades autônomas a serem construídas.
Dentre estes, aquele previsto na alínea h exige “avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do artigo 53, com base nos custos unitários referidos no artigo 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;”
O artigo 53, referido no dispositivo legal acima transcrito, atribuiu ao Poder Executivo, pelo Banco Nacional da Habitação, a incumbência de celebrar com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) contratos para que esta preparasse normas, dentre as quais, aquelas destinadas à avaliação de custo global de obra, para fins da alínea h do artigo 32.
Assim, foram estabelecidos os critérios para o cálculo do custo global da obra, nos termos da NBR 12721, elaborada pela ABNT.
Estes critérios devem ser, portanto, seguidos pelas incorporadoras, para que apresentem, em cumprimento à referida alínea h do artigo 32 da Lei de Condomínios e Incorporações, o valor de custo global da obra.
Os emolumentos devidos aos notários e registradores pelos serviços prestados estão disciplinados na Lei Estadual 11.331/02, cuja tabela prevê como base de cálculo para o registro de incorporações o custo global da obra (construção) somado ao valor do terreno, que, nos termos do artigo 7º da mesma Lei, corresponde ao valor venal ou ao valor do título aquisitivo, o que for maior.
Não há dúvida que este valor indicado para os fins do referido artigo 32 corresponde ao denominado custo global da obra previsto na Lei Estadual, o que é calculado pela própria incorporadora, que o apresenta ao Oficial para o registro da incorporação, em cumprimento à alínea h mencionada, mediante observância dos critérios estabelecidos na NBR 12721 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABTN) de modo que não cabe ao intérprete dizer aquilo que o legislador não disse e estabelecer, de acordo com sua conveniência, que o denominado “custo global da obra” seja considerado como correspondente à “área total equivalente” multiplicada pelo custo unitário básico respectivo.
Em que pesem respeitáveis entendimentos contrários, a questão não reclama maior indagação.
Está correto o cálculo dos emolumentos, elaborado de acordo com a operação acima mencionada, resultante da soma da avaliação global da obra, que é o valor apresentado em cumprimento à alínea h do artigo 32da Lei 4.591/64, ao valor do terreno”. Grifamos.
Ousamos discordar, data vênia, do referido parecer, vez que que o Legislador disse sim o critério que deveria ser observado para aferição do custo global da obra, remetendo o assunto à norma técnica. Não houve interpretação, ao contrário, foi expressa a ordem legal de ser observada a norma técnica. Dizendo com outros falares, a própria Lei legitima a observância às normas da ABNT.
Assim como ocorre com às resoluções da ANVISA em sede de substancias consideradas ilícitas, aplicando-se a Lei Penal sobre a “lista” da ANVISA (Listas de Substâncias Entorpecentes, Psicotrópicas, Precursoras e Outras sob Controle Especial).
Ademais, não caberia ao oficial de registros a realização dos cálculos das áreas, sendo esta tarefa de um profissional da engenharia ou arquitetura, com o devido termo de responsabilidade técnica apresentado. Isso porque, referidos profissionais sabem exatamente como calcular a área equivalente e identificar os descontos necessários, conforme os critérios já definidos pela ABNT (NBR 12.721).
Nesse sentido, muito bem observou o Primeiro Oficial de Registros da Capital, Dr. Flauzilino Araújo dos Santos[2], aduzindo que o registrador não entra no mérito da forma como foi estipulado o cálculo pela norma técnica, apenas o aplica o determinado pela legislação, até porque, não é o registrador quem elabora os cálculos das áreas descritas no projeto, confira:
“Como, em regra, o registrador não é dotado de conhecimento técnico especializado para proceder ao exame do complexo quadro que discrimina as áreas do empreendimento, não lhe cabe entrar em pormenores quanto ao mérito de sua elaboração (...). Embora se trate de singela operação de conferencias e de pequenos cálculos aritméticos, uma vez que todos os dados são conhecidos (...) é de utilidade manifesta a devida aferição, porque o Registro de Imóveis necessita dessas especificações de forma escorreita, a fim de promover o registro da incorporação, taxativamente de acordo com a disponibilidade do domínio e das dimensões projetadas e aprovadas pelo Poder Público”. Grifamos.
E a mesma divergência no cálculo narrada pelo consulente, foi apurada em outra ação promovida na 1º Vara de Registros Públicos de São Paulo, sob o processo nº 0071488-70.2004.8.26.0100 (000.04.071488-8), promovida pelo SECOVI-SP e SINDUSCON, sendo a mesma julgada procedente pelo Excelentíssimo Juiz Titular Dr. Venício Antonio de Paula Salles, determinando ao registro em caráter normativo, que os cálculos do registro de incorporação considerasse o total equivalente de construção e não o total global real, sendo oportuno transcrever os seguintes trechos da decisão:
“Destarte, o custo global da obra é extraído desta idéia de ‘área equivalente`, e a exta compreensão deste termo técnico permite a melhor solução para a presente pendência. Área equivalente não revela a área construída, na medida em que incorpora ajustes sobre os assuntos, fazendo ponderações sobre áreas mais nobres e áreas mais rústicas, ou áreas de custo mais elevado e áreas de custo mais baixo.
Como o aludido técnico emprega apenas o custo unitário básico – cub, a apuração do custo global é feito em atenção ao custo das áreas majoritárias, que são às áreas privativas. Dessa forma, a norma técnica, para evitar distorção, desconta das áreas de custo, mais baixo, como são as garagens um total de metros, ajustando e compondo o custo global da obra. Por exemplo, se o custo das áreas privativas for o dobro do custo das garagens, o custo global é feito por tais áreas privativas, mas o total de metros quadrados das garagens é reduzido pela metade, para ajustar esse cálculo final das custas da obra.
Por esse motivo que a área de construção não corresponde a área construída real, pois aquela é ponderada e equivalente ao custo das áreas privativas. Por conta disso que a norma técnica classifica as áreas equivalentes de virtuais, pois não correspondem ao total construído, pois incorporam ponderações sobre os custos.
O Art. 32 da Lei nº 4.591/64, alude a custo global da obra, e a Lei Estadual 11.331/02 repete esta noção de custo global, deixando patente que o cálculo da taxa registral deve se pautar, não pela ÁREA REAL PRIVATIVA GLOBAL, que corresponde à área construída, mas sim pela ÁREA DE CONSTRUÇÃO GLOBAL, que se ajusta ao custo equivalente do empreendimento, pois faz a ponderação de custo das diversas áreas”. Grifamos.
O Ilustre Magistrado da Vara de Registros Público, soube identificar corretamente a validade da norma técnica, e no caso em tela, não há que se falar em “interpretações”, muito pelo contrário, o Legislador já outorgou poderes para que os especialistas no assunto, definissem os critérios necessários por meio de normas técnicas (ABNT).
Ponderamos, ainda, que o Parecer CG nº 48/2007-E, foi proferido em sede de recurso administrativo, ao passo que a r. Decisão judicial acima informada foi apreciada em demanda individualmente distribuída em primeira instancia, posto que referido parecer não pacifica o entendimento daquele Tribunal, até porque existem outros entendimentos contrários como mencionado acima.
Destacamos que referida decisão transitou em julgado em 16.02.2005[3], sendo um precedente muito importante e que poderá auxiliar diversos incorporadores que enfrentam esse mesmo problema, com fundamentos jurídicos válidos, para que tente juntamente ao registradores que sejam realizados os cálculos dos emolumentos, nos termos dos artigos 32, h e 53, III da Lei 4.451/64 e da NBR ABNT 12.721/2005, considerando, assim, o total equivalente de construção e não o total global real, sob pena de pagamento em excesso.
(2) Da Incorporação Imobiliária. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 2003, pág. 53.
(3) Op. Cit. Pág. 54.
(5) Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis: Teoria e Prática, São Paulo: Editora Mirante, 2012, págs. 228/229.
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