A aquisição da propriedade de bem imóvel por usucapião

Entenda as diferentes espécies da usucapião.

Em se tratando de bens imóveis, a titularidade é transmitida pelo registro, este é o ato pelo qual se informa ao Cartório de Registro de Imóveis, por meio do documento competente, que o direito real do bem imóvel foi transmitido. Todavia, nem sempre a aquisição da propriedade se dará em razão de título translativo, em que duas pessoas manifestam a vontade no sentido de uma dispor da coisa e outra adquiri-la, seja a título oneroso ou gratuito.

Aqui, reside o fato da posse formal (jus possessionis), também chamada de posse autônoma, em que o exercício não encontra origem em título atributivo de direito real sobre a coisa. Não interessando de quem é a propriedade: importa apenas o simples fato de alguém exercer alguns dos poderes fáticos inerentes do domínio.

Hipótese esta, via de regra, autorizadora da usucapião, quando exercida por tempo determinado e cumpridos requisitos específicos. Denominada, portanto, de posse ad usucapionem, pois, autorizadora da aquisição da propriedade pela usucapião.

Vejamos as modalidades de usucapião:

1. Usucapião ordinária comum (art. 1242, CC/02)

Aqui, tem-se por requisitos: i. 10 anos de posse contínua e incontestada (posse mansa e pacífica); ii. Justo título (documento que, em tese, teria a aptidão de permitir a transmissão da propriedade do objeto, mas na prática não surte efeito); iii. Boa fé subjetiva.

Importante frisar que, na disciplina de Direitos Reais, a boa-fé é aquela em que o possuidor “ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa”, nos termos do art. 1.201 do CC/02.

2. Usucapião ordinária qualificada ou usucapião tabular (art. 1242,parágrafo único, CC/02) Tem-se por requisitos: i. 5 anos de posse contínua e incontestada (mansa e pacífica); ii. Justo título; iii. Boa-fé subjetiva; iv. Aquisição onerosa; v. Cancelamento do registro; e vi. Estabelecimento de moradia ou feitura de investimento de interesse social ou econômico no local. Nesta modalidade, o indivíduo paga pelo imóvel, todavia, adquire de quem não é dono, conseguindo, entretanto, registrá-lo em seu nome (comum nos delitos de estelionato). Quando o real proprietário tomar conhecimento da alteração de proprietário na matrícula do imóvel, deverá propor ação anulatória de negócio jurídico e de registro, ou ação reivindicatória. Ocorre que: quando entre o registro e a citação da ação anulatória já tiver transcorrido o prazo de 5 anos, embora ocorra o cancelamento do registro, não mais poderá reivindicar a propriedade, pois esta já foi perdida, em razão da usucapião. 3. Usucapião extraordinária comum (art. 1238, CC/02) Tem-se por requisito apenas a posse sem interrupção e oposição (mansa e pacífica) por 15 anos. Logo, independe do justo título e da boa-fé.

4. Usucapião extraordinária qualificada ou posse trabalho (art. 1238,parágrafo único, CC/02) São requisitos: i. 10 anos de posse sem interrupção e oposição (mansa e pacífica) e ii. Realização de obra ou de serviço de caráter produtivo ou estabelecimento de moradia habitual. Trata-se de um privilégio dado pelo legislador com fundamento no direito à moradia e direito ao trabalho. Em referência a este último, a doutrina denominou posse-trabalho, uma vez que a posse é utilizada em favor do trabalho e por isso merece proteção. É posse com finalidade produtiva.

5. Usucapião constitucional urbana individual (art. 183, CF/88) Tem-se por requisitos: i. Posse personalíssima sobre área ou edificação urbana; ii. A posse não pode exceder 250 metros quadrados; iii. Posse por 5 anos ininterruptos e sem oposição; iv. Posse com finalidade de moradia do sujeito ou da família; v. Inexistência de qualquer outro imóvel de sua propriedade.

6. Usucapião constitucional rural ou pro-labore (art. 191, CF e 1239, CC)

São requisitos: i. Não ser proprietário de imóvel no perímetro tanto urbano quanto rural; ii. Ter 5 anos de posse, utilizando o imóvel, neste período, para moradia no local e produção seja para sustento próprio, seja para comercializar; iii. Ser a posse ininterrupta e sem oposição (posse mansa e pacífica); iv. Área de terra em zona rural de até 50 hectares (500 mil metros quadrados).

A proteção é decorrente da produtividade que foi dada para a terra.

7. Usucapião coletiva (art. 10, Estatuto da Cidade)

A usucapião coletiva tem por finalidade a regularização fundiária, motivo pelo qual a doutrina denomina o instituto como “regularização da favela”, tendo em vista que o instituto é direcionado para aqueles de baixa renda que partilham dada área urbana.

São requisitos: i. Posse em área urbana com mais de 250m²; ii. Ocupação por população de baixa renda para moradia (posse personalíssima); iii. Posse por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição; iv. Impossibilidade de identificar os terrenos ocupados por cada possuidor; e v. Não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A obtenção da propriedade por meio da usucapião coletiva leva a instituição de um condomínio, pois a impossibilidade de identificação dos terrenos, passam aos possuidores a qualidade de coproprietários do todo.

8. Usucapião por abandono de lar ou usucapião familiar (art. 1.240-A, CC/02)

Tal modalidade visa a proteger o cônjuge que se viu abandonado pelo seu parceiro. Visa-se a punir aquele que abandou o lar, consistente na perda da parte da propriedade que era sua. Logo, o instituto tem natureza punitiva.

São requisitos: i. Propriedade de imóvel urbano de até 250m²; ii. Propriedade dividida com o ex-conjuge ou companheiro que o abandonou; iii. Posse exercida de forma exclusiva e integral; iv. Posse por dois anos de forma mansa e pacífica; e iv. Não possuir outro imóvel rural ou urbano.

Desta feita, as formas de usucapião acima elencadas são meios autorizadores da aquisição da propriedade imóvel em razão do exercício da posse, seja justa ou injusta.

Fonte ebradi.jusbrasil.com.br