No dia 18 de março de 2016, entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, – Lei nº 13.105/2015 – que substituiu o antigo Decreto-Lei 1.608 de 1939.
Com a entrada em vigor do NCPC (Novo Código de Processo Civil), surgiu a pergunta de inúmeros condôminos e síndicos. O que isso influencia no dia a dia dos condomínios?
A resposta é muito simples! Buscaremos nesse pequeno texto, explicar simplificadamente o que mudou na cobrança condominial, abordando como era antes e como é agora a cobrança dos condôminos inadimplentes.
Antes da entrada em vigor da Lei nº 13.105/2015 (NCPC), a ação para se cobrar o condômino inadimplente, era uma ação de cobrança, ou seja, uma ação de conhecimento, onde deveria se produzir um vasto conjunto probatório, para o convencimento do juiz, a fim de que esse reconheça o débito como legitimo.
Esse processo de conhecimento, demoraria em torno de 8 (oito) anos, sendo que após a sentença é que se daria inicio à fase de execução, que poderia durar em torno de 2 (dois) anos. Sendo assim, é possível observar que antes o procedimento de cobrança da divida era complexo e havia uma grande dificuldade em receber essa quantia, que muitas vezes é usada para o pagamento das despesas condominiais, assunto que não será abordado no presente texto.
Com o antigo Código de Processo Civil, era necessária a propositura de uma ação de conhecimento, pelo fato de que as contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio, não eram consideradas títulos executivos extrajudiciais, e como exposto alhures, era necessário uma sentença judicial, confirmando que a determinada pessoa ‘X’ devia ao condomínio o valor ‘Y’.
Mas, o NCPC, traz em seu artigo 784, inciso X, que as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, são títulos executivos extrajudiciais, in verbis:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. (Grifo Nosso)
Logo, a partir do momento em que as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio passaram a ser vistas como Título Executivo Extrajudicial, é possível constatar um débito sem a necessidade da ação de conhecimento, no caso, ação de cobrança, sendo assim, a ação proposta será diretamente a Execução, consequentemente encurtando o tempo de recebimento da dívida.
Mas e agora como será o procedimento da cobrança?
O que aconselhamos aos síndicos que nos procuram é que: “ o procedimento de cobrança deve continuar como é feito tradicionalmente, uma vez que a solução amigável e o acordo extrajudicial, continuam sendo a solução mais rápido e menos desgastante para as partes.
Caso não tenha efeito à tratativa amigável, é hora de acionar judicialmente o condômino inadimplente, e nesse ponto é importante destacar os documentos que são necessários para dar início a ação execução, são eles:
Convenção do condomínio;
Ata de eleição do Síndico;
Ata onde aprovou os valores das contribuições condominiais;
Boletos dessas taxas;
Matrícula atualizada do imóvel.
Após o início da Execução, o juiz irá determinar a citação do devedor para pagar o débito em 3 (três) dias, conforme o Artigo 829 do NCPC, o qual passo a citar:
Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contados da citação.
O não atendimento a essa citação poderá resultar na penhora dos bens do devedor, conforme o § 1º do artigo 829, que diz:
§ 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
Assim, conclui que a partir de agora o condomínio não precisará provar que o condômino está inadimplente através da ação de cobrança, e que a cobrança judicial se iniciara na execução, encurtando consideravelmente o tempo de recebimento dos débitos, mas nesse ponto cabe aconselhar aos síndicos que, usem o bom senso antes de querer levar todos os condôminos à justiça.
Por fim, cabe alertar novamente, não é interessante para o condomínio o inicio da ação de execução contra todo e qualquer condômino que deixou de pagar uma ou duas taxas condominiais, nesse caso é importante, como dito em outra oportunidade, sempre a tratativa amigável, sendo o processo judicial a última providencia a ser tomada.
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