Com o novo Código de Processo Civil, em vigor desde março de 2016, as cotas de condomínio em atraso que são cobradas judicialmente passam a ter natureza de título executivo extrajudicial.
Isso significa que a cobrança judicial deve ficar mais rápida, visto que não será mais necessário discutir a legitimidade da cobrança durante os trâmites do processo. Os condôminos inadimplentes receberão uma ordem de pagamento da dívida, expedida por juiz, com prazo de 3 dias para quitação. Caso não ocorra o pagamento, de imediato será possível a penhora de dinheiro depositado em contas bancárias, de outros bens ou do próprio imóvel.
Evidentemente que, em se tratando de uma ação judicial, é possível opor a defesa cabível, neste caso denominada Embargos à Execução.
Desta forma, o acúmulo de dívidas de condomínio pode gerar em algum momento a penhora e leilão do imóvel, embora na ação judicial seja possível ao devedor defender-se contra eventuais abusos ou irregularidades na cobrança.
A partir de quantos meses em atraso eu corro esse risco?
A partir da primeira parcela de taxa condominial em atraso, é possível ao condomínio promover a ação de execução de título extrajudicial e a consequente penhora de dinheiro ou bens.
Meu apartamento é financiado, eu corro o risco de ser despejado?
Na prática, sim, é possível a remoção forçada do imóvel, não como despejo, mas sim mediante ação judicial de reintegração de posse promovida pela instituição financeira.
Têm se tornado cada vez mais comuns em contratos de financiamento as cláusulas que dispõem sobre a obrigação de pagamento das despesas de condomínio, sob pena de tomada do imóvel pela instituição financeira.
Portanto, o mutuário deve ficar atento a essa possibilidade.
Posso negociar a dívida?
Pode e deve. Normalmente os condomínios não têm muita margem para negociação com descontos, considerando-se que a taxa condominial nada mais é do que o rateio das despesas de todos, de maneira que conceder descontos a condômino inadimplente implica até mesmo em tratamento desigual perante os demais.
Contudo, na maior parte das vezes é possível o parcelamento, que pode ser a melhor opção tanto para o devedor quanto para o condomínio.
Assim, na impossibilidade do pagamento total do débito, recomenda-se obter um parcelamento rapidamente, a fim de não acumular ainda mais acréscimos sobre o valor, gerando uma situação insustentável que pode chegar ao ponto da perda do imóvel.
Contudo, também é importante ficar atento a eventuais abusos e irregularidades, como por exemplo no cálculo de multa, juros e atualização monetária. Caso algo se mostre questionável, pode ser conveniente consultar um advogado de confiança para assessoria na negociação da dívida e até mesmo para defesa em ação judicial movida pelo condomínio.
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