O papel do Advogado nos condomínios edilícios tem se tornado indispensável para que se tenha uma gestão eficiente, segura e com um bom retorno para a ‘saúde’ financeira do condomínio. Destacando que o Advogado tem a missão, nesse caso, de combater à inadimplência, adotando medidas de cobranças amigáveis, tomando cuidado para que essas cobranças sejam feitas dentro de padrões “aceitáveis”, ou seja, que não ultrapassem os limites legais, não causando prejuízos de responsabilidade ao condomínio contratante.
Com o dinamismo do mercado imobiliário ao advogado é exigido uma atuação pró-ativa, uma vez que é necessário ao condomínio ter um caixa mensal para pagamentos de obrigações como, conta de luz, água, entre outras tantas obrigações que o condomínio deve arcar mensalmente, como em observa Marcio Rachkorsky:
A dinâmica do mercado imobiliário exige do advogado uma atuação extremamente pró-ativa, sobretudo pela necessidade de reposição do caixa mensal dos condomínios para custeio das despesas ordinárias. (RACHKORSKY, Marcio)
Ficando evidente que os advogados que se interessarem por essa área, deverão incrementar os métodos de trabalho, com sistemas, equipe de cobrança bem treinada, centrais de atendimentos e por fim, mas não menos importante, a instalação física que suporte todo esse investimento feito pelo o Advogado.
A sociedade no geral não está acostumada com o método de acordos amigáveis, com isso estranham o método da negociação que vem sendo adotado por inúmeros escritórios, uma vez que se tem a figura do Advogado como “o profissional que resolve todos os problemas através da propositura da ação judicial de cobrança”; esquecendo que não necessariamente todos os conflitos devem ser resolvidos no judiciário.
Importante destacar que, o Advogado tem como ferramenta a propositura da ação de cobrança, mas que esse método oneroso e demorado não é o único que esse profissional pode utilizar. O que vem ocorrendo é que o método de trabalho dos Advogados que militam na cobrança extrajudicial é evoluído conforme o mercado exige, e temos como ferramenta as cartas de cobranças, as ligações, o envio de notificações via e-mail e recentemente a utilização do aplicativo ‘WhatsApp’, para notificar os inadimplentes, sempre tendo o cuidado de não ultrapassar o limite legal da cobrança.
Sendo assim, a ação de cobrança a ultima alternativa utilizada pelos escritórios, trazendo benefícios tanto para o judiciário, para o escritório, para o condomínio e para os condôminos, uma vez que não o escritório recebe honorários em cima dessas cobranças pelo o serviço prestado, o condomínio recebe as taxas condominiais atrasadas, ficando com as suas obrigações em dia, o condômino não tem gasto contratando um advogado ou outras custas judiciais dependendo do caso concreto obviamente, e por fim o judiciário brasileiro se desafoga com essas questões que podem facilmente serem resolvidas de forma amigável, tendo sim um lado positivo para todas as partes, como bem destaca Marcio Rachkorsk:
O resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por advogado, evita e previne litígios, além de trazer célere solução aos clientes, consolidando a atuação moderna do advogado, sem apequenar sua importância. (RACHKORSKY, Marcio)
Com isso fica evidente que o trabalho do Advogado na cobrança extrajudicial é uma forma eficaz do condomínio receber os débitos dos condôminos inadimplentes. Sedo assim, nada mais justo do que o trabalho do advogado ser valorizado e merece receber os honorários advocatícios, uma vez que realizou com sucesso o serviço que propôs prestar.
Muitos indagam ate onde o advogado pode cobrar honorários advocatícios quando se trata de negociação extrajudicial? Lembrando que a sociedade, e principalmente os inadimplentes, relutam em pagar os honorários sobre a cobrança extrajudicial, por entenderem que não houve uma ação judicial, trazendo novamente à velha imagem que o advogado trabalha somente na seara judicial, imagem essa equivocada, sendo que se o profissional trabalhou e obteve êxito, ele merece sim ser remunerado por isso, conforme sustenta Marcio Rachkorsk.
Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam em pagar os honorários advocatícios do profissional que efetivamente trabalhou no caso, concreto, sob a ultrapassada alegação de que não houve ação judicial e que portanto os honorários não são devidos. O que pretendem: Que o advogado se torne mero distribuidor de ações judiciais? Que o advogado fique alheio aos avanços sociais, onde, figura como verdadeiro pacificador social? Que o advogado trabalhe sem receber? (RACHKORSKY, Marcio)
Nesse aspecto deve ser observado que, as obrigações advindas de relação condominial são regidas pela Lei Civil e não é uma relação de consumo, sendo certo, que a obrigação de ratear as despesas de condomínio é do condômino, que em hipótese alguma pode ser considerado consumidor perante aquele, aliás, esta é outra confusão cometida por diversas pessoas, colocando condômino como consumidor perante o condomínio, o que de fato e de direito não é, conforme explica bem Marcio Rachkorsk.
O condômino, ao mesmo tempo em que é devedor, é também credor, pois de todo e qualquer recebimento feito pelo condomínio, ele é dono de um quinhão, relativo a sua quota-parte comum, de acordo com a fração ideal total de sua unidade. Assim, se o síndico contratou um escritório de advocacia para efetuar a cobrança judicial e extrajudicial dos inadimplentes, mediante recebimento de honorários advocatícios suportados pelo devedor, não se pode discutir a legalidade de tal estipulação, tampouco admitir o favorecimento do devedor em detrimento dos demais moradores, já onerados pela inadimplência de seu vizinho. (RACHKORSKY, Marcio)
Ficando assim evidente que não cabe aos condôminos, nesse caso, a proteção do Código de Defesa do Consumidor, e sim o que estatui o Código Civil, sendo assim, é importante dizer que no artigo 389 do Código Civil determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, independente de ação judicial, senão vejamos:
Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Sendo assim, o honorário advocatício nas cobranças extrajudiciais é licitas e justas, uma vez que o advogado trabalhou e investiu para obter o êxito do recebimento da divida, trazendo um retorno positivo para o condomínio, conforme apresentado anteriormente.
O que não pode ocorrer e que infelizmente ocorre são os abusos, escritórios que cobram além do permito pela a OAB, ou ate mesmo pessoas fazendo cobranças sem um escritório de advocacia por trás dessas cobranças, manchando assim a reputação dos advogados que arduamente militam nessa área.
Por fim, é necessário que esses excessos e abusos sejam coibidos, para que assim possa se ter uma cobrança, justa, clara e com objetivos de tirar o maxímo possível de inadimplência do condomínio, mantendo esse sempre com a renda positiva, para que assim tenha melhorias e investimentos me prol dos condôminos.
Ademais, cabe destacar a importância de que a contratação do escritório do advogado, bem como a forma de pagamento dos seus honorários nas cobranças exercidas por esse profissional, seja objeto de deliberação em assembleia geral de condôminos, sendo que as decisões dessas assembleias são vinculadas à todos, ou seja, obrigam a todos os condôminos respeitar as decisões da assembleia, evitando assim desgaste de todas as partes.
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