Pelas dificuldades encontradas no processo de aquisição do imóvel, o autor pediu judicialmente a nulidade de cláusulas do contrato de compra e venda, dentre elas aquela que estabelecia a arbitragem obrigatória. O requerente também pleiteou o ingresso imediato no imóvel e a indenização por danos morais e materiais.
Está cada vez mais comum, nos contratos imobiliários, a utilização da arbitragem para se buscar a finalização de um conflito, sem a necessidade da propositura de uma ação na justiça.
Ocorre, que somente será valida esta opção pelo procedimento arbitral, se houver o comprador do imóvel, expressamente no contrato, ter concordado com esta possibilidade.
Nos contratos imobiliários que prevejam a arbitragem (técnica de solução de conflitos em que as partes buscam um árbitro para a solução imparcial do litígio), ainda que o consumidor tenha aceitado a previsão no momento da assinatura do pacto, a instalação posterior do juízo arbitral depende de iniciativa ou de concordância expressa da parte consumidora.
Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça determinou novo julgamento pela primeira instância de São Paulo de ação na qual o consumidor optou por não adotar a arbitragem prevista contratualmente.
O julgamento da 4ª Turma teve por base processo no qual o autor narra que firmou contrato com a uma construtora em 2007 para compra de uma casa na cidade de São José dos Campos (SP). Juntamente com o contrato, foi estabelecido termo com cláusula compromissória que estabelecia o Tribunal de Arbitragem de São Paulo (Taesp) como juízo arbitral. Segundo o requerente, o contrato apresentava cláusulas abusivas e, além disso, a empreiteira não entregou ao comprador os documentos necessários para obtenção do financiamento imobiliário.
Pelas dificuldades encontradas no processo de aquisição do imóvel, o autor pediu judicialmente a nulidade de cláusulas do contrato de compra e venda, dentre elas aquela que estabelecia a arbitragem obrigatória. O requerente também pleiteou o ingresso imediato no imóvel e a indenização por danos morais e materiais.
A concordância expressa é fundamental, para a legalidade do termo de opção pela arbitragem.
A sentença de primeira instância julgou improcedente o pedido de anulação da cláusula que previa a arbitragem, por entender que o autor concordou de forma expressa com a discussão de eventual litígio por meio da Justiça arbitral. Como considerou válida a eleição da arbitragem, o julgamento de primeiro grau não entrou no mérito das demais questões trazidas pelo comprador. O entendimento registrado pela sentença foi mantido na segunda instância.
O autor buscou a reforma do acórdão no STJ, com a alegação de que a cláusula sobre a Justiça arbitral era parte integrante de um contrato padronizado, sem nenhum destaque para a eleição da arbitragem. Também destacou sua posição de vulnerabilidade no contrato de consumo, no qual o contratante acaba se sujeitando a cláusulas impostas pela pessoa jurídica que elabora o contrato.
O ministro relator, Luis Felipe Salomão, centrou a análise da discussão em definir a validade de cláusula compromissória de arbitragem inserida em contrato de adesão, especialmente quando há relação de consumo. O ministro lembrou que a arbitragem assumiu novo patamar com a edição da Lei 9.307/96, que equiparou os efeitos da sentença arbitral aos da decisão judicial. O novo Código de Processo Civil também prevê expressamente a arbitragem.
Em seu voto, o ministro Salomão buscou a conciliação da Lei9.307/96 com as regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor, de forma que, sem que houvesse o desestímulo à arbitragem, os direitos do consumidor fossem preservados.
Ainda que entenda como válida a previsão da Justiça arbitral em contratos de consumo, o ministro relator afirmou que cabe ao consumidor a ratificação posterior da arbitragem, ou que a própria parte consumidora busque a via arbitral. “Com isso, evita-se qualquer forma de abuso, na medida em o consumidor detém, caso desejar, o poder de libertar-se da via arbitral para solucionar eventual lide com o prestador de serviços ou fornecedor. É que a recusa do consumidor não exige qualquer motivação. Propondo ele ação no Judiciário, haverá negativa (ou renúncia) tácita da cláusula compromissória”, ressaltou o ministro.
No recurso especial analisado, a 4ª Turma entendeu que a propositura da ação pelo consumidor demonstrou o seu desinteresse pela arbitragem. Dessa forma, a turma, de forma unânime, reconheceu a nulidade da cláusula arbitral e determinou o retorno do processo à Justiça paulista.
Sendo assim, podemos perceber de acordo com vasta jurisprudência, o instituto de arbitragem é uma opção do contratante, que não poderá ser imposto no contrato sob pena de nulidade desta cláusula, pois esta opção, deve ser consciente, bem explicada, e para que se torne válida, especialmente para o comprador de um imóvel na planta.
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