Breves ponderações
Instituição e o ato que torna jurídico o condomínio para que assim possa se relacionar com os condôminos e de certa forma criar o vinculo jurídico, além do mais cria figura a Pessoa Jurídica que irá praticar os atos da vida civil, como se trata a Pessoa Jurídica uma ficção jurídica os condomínios não estão regulados como Pessoas Jurídicas, sendo estas de certa forma uma ficção jurídica, porem com isso para regulamentar seus atos é com a instituição que além da criação nesta haverá a separação e conseqüente descriminação das unidades exclusivas e as partem que compõe a propriedade condominial, a fração ideal, além das regras de convívio e normas regulamentadoras da vida em condomínio (Regimento Interno e Convenção Condominial),
No mesmo contexto é importante indagar que somente ha responsabilidade do condomínio com a referida instituição, antes do ato é de responsabilidade do incorporador.
Veja art 1332 CC
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Antigamente na lei derrogada ou como alguns entendem que não Lei 4591 /64 a definição se dava exclusivamente em razão do tamanho das unidades, não se levando em conta sua fração ideal, porém como já vimos o art 1331 § 3º do Código Civil Brasileiro deixa claro que a fixação deve ser em valor da forma ordianinal ou percentual.
Porem a regra para estabelecer esta fração, ou seja o modelo aritimetico utilizado foi novamente questionado e com a Lei10931/04 (Lei que Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário), fica de certa forma a entender que cabe ao incorporador definir estes parâmetros e consequentemente indicar a fração ideal.
Calculada a fração ideal, fica determinada a especificação do condomínio, pois esta especificação nada mais é que tornar jurídico a referida fração ideal, sendo assim delimitando o que é exclusivo e o que é comum, no que se refereao exercício da propriedade e regulamentar os referidos exercícios, além do mais, esta especificará de modo objetivo as delimitações de suas áreas, para posteriormente distribuir as referidas despesas, além de tão importante que para se alterar uma especificação se resbala no direito de propriedade. Nem por sentença é possível modifica-la, exceção esta prevista no art 1351 do Código Civil;
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Na especificação o incorporador necessita e dela faz parte a Convenção de Condomínio e outros documentos pertinentes, vejamos os artigos 1333 e 1334 do CC;
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Além destes o incorporador deverá juntar mais documentos como ISS da obra, Certidão de INSS entre outros, estes são casos dos condomínios novos a ser instituir, como tratamos de condomínio já instituído vamos deixar este assunto para outro momento.
Partes comum e exclusivas
Neste contexto importante se faz entender o conceito de condomínio, no enfoque do direito de propriedade analisando de que neste modo há varias pessoas exercem seu direito de propriedade sobre coisa comum e de forma indivisível, porem dentre as quais há parte que são exclusivas a seu uso e parte que são comum, onde podemos entender que por mais que são proprietários nos termos do art 1228 CC, este direito de propriedade está vinculado a exclusividade ou não no que tange os condomínios.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Ou seja, o direito de dispor fica condicionado, vejamos o que dispõe o art 1331 do CC;
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Podemos verificar com ênfase como o próprio texto de lei é expresso, sendo assim as garagens, salvo expressa na convenção, e os caso de existirem matricula própria, alem da vedação da lei ou da convenção para restringir as quais pessoas pode ser alienados, no mesmo sentido o solo e todo o sistema de utilização comum há vedação expressa de sua separação e conseqüente alienação. Estas partes sera denominada fração ideal, ou seja a propriedade de uma fatia que poderá esta ser decimal ou ordinária, melhor dizendo em porcentagem ou por metros, além disso que por mais privilegiada que seja não e permitido a proibição ao acesso as vias públicas, além de citar com relação a cobertura, ou seja o terraço, porém há casos de ser unidade exclusiva, apartamentos de cobertura neste caso há escritura de constituição do condomínio com menção expressa. Veja nos § 3º, 4º e 5º.
§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
A UNIDADE AUTÔNOMA E AS ÁREAS COMUNS
Conforme já tratado no introito, o condomínio edilício é dividido em áreas comuns (pela sua fração ideal) e áreas exclusivas, art 1331CC, diferente do condomínio convencional, as frações ideias no edilício não podem ser alienadas e portanto afastadas a possibilidade de penhora ou qualquer outra constrição ou alienação, porém já a parte exclusiva esta sim esta apartada da fração ideal portanto pode sofrer os efeitos de uma execução e até mesmo ser alienada a terceiros ou cedida através de comodato ou locação, portanto também impossível usucapir. Alias importante frisar que a propriedade condominial carrega a obrigação propter rem (da própria coisa) ou seja, a taxa condominial e obrigação obrigatória para o exercício de sua propriedade, caso ela não cumprida a própria coisa servirá para garantia de sua obrigação. Trataremos mais a frente.
O professor João Batista Lopes, diz “como corolário dessa afirmação incivil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a quem devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio “.
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