Quando o assunto é distrato/rescisão de compra de imóvel novo, com a devolução das quantias pagas, muitas são as dúvidas sobre os direitos dos compradores, seja quando a obra já está concluída ou quando ela se encontra atrasada.
1. O comprador de imóvel pode desistir da compra do imóvel (distrato de contrato de compra de imóvel) e reaver valores que já foram pagos, mesmo tendo assinado contrato constando cláusula que diz só devolver 40% (por ex.), sem correção e parcelado?
Sim. O distrato da compra e venda do imóvel é um direito do comprador e pode ser exercido a qualquer momento, com a devida restituição da maior parte do que foi pago (em regra 90%).
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, existindo cláusula abusiva (como por ex. Devolução de apenas 40% do que foi pago), ela será declarada nula/sem validade. Nos tempos atuais, não existe mais o chamado "assinou não pode anular mais a cláusula". Tanto é verdade que, na maioria dos contratos consta que, em caso de distrato a construtora devolverá apenas cerca de 40% do que se pagou e, mesmo assim, o Judiciário tem decretado a nulidade de tal cláusula.
Lei Federal 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor)
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
2. A construtora está com a entrega da obra em atraso. Tenho direito a receber quanto por ocasião do distrato/rescisão do contrato de compra e venda?
O Superior Tribunal de Justiça já editou uma Súmula (consolidação do entendimento das Turmas/Seções de julgamento) dizendo que, em caso de atraso na entrega da obra, o comprador terá direito a devolução de 100% do que foi pago, corrigido monetariamente desde as datas dos pagamentos.
Cabe lembrar que o atraso na entrega da obra gera um direito ao comprador, de pedir perdas e danos: ressarcimento de valores pagos com eventual aluguéis, lucros cessantes (multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel), dentre outros.
Súmula 543- Superior Tribunal de Justiça:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).
3. Qual o prazo prescricional para se propor a ação com vista a efetivar o distrato/rescisão do contrato de compra e venda e reaver valores pagos na compra do imóvel?
O Judiciário tem entendido, que o prazo prescricional, é o do art.205 do Código Civil, ou seja, 10 anos.
4. Os valores pagos até então, são devolvidos de que forma?
As decisões judiciais que tratam de distrato de compra de imóvel, tem determinado em sua maioria absoluta a devolução de 90% dos valores já pagos, corrigidas monetariamente as parcelas pagas desde as datas de cada pagamento.
Obs.: A orientação acima vale mesmo que o comprador tenha assinado um contrato com a construtora onde constem cláusulas dispondo de forma diversa (por ex. Devolução de um percentual inferior a 90%; devolução de forma parcelada ou sem correção...).
5. Os valores pagos são devolvidos de forma corrigida e com juros?
Sim. Nas ações de distrato de compra de imóvel, os valores são devolvidos a vista, corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso de cada parcela, com mais 1% de juros a partir da citação da construtora na ação judicial.
6. A ação judicial de distrato/rescisão contratual de compra e venda, será movida contra a construtora ou contra a imobiliária que vendeu o imóvel?
A ação judicial de distrato de compra e venda será movida contra a construtora. Já a ação para reaver valores pagos de corretagem e sati "assessoria" é movida contra a imobiliária, que foi quem vendeu o imóvel e cobrou indevidamente a corretagem.
7. O entendimento no Tribunal de Justiça de São Paulo é forte quanto a devolução dos valores pagos por ocasião do distrato/rescisão?
Sim. Tanto é que o TJSP editou 3 Súmulas sobre o assunto. Súmula é: um verbete que registra a interpretação pacífica ou majoritária adotada por um Tribunal a respeito de um tema.
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Link para as Súmulas
8. Ao entrar com ação eu terei problemas com futuras compras com a mesma construtora ou com outra?
Não. Em hipótese alguma haverá interferência em contratos futuros.
9. O corretor de imóveis será prejudicado com a ação?
Não. O corretor de imóveis receberá a comissão de corretagem e o mesmo não é mencionado na ação e muito menos será citado para prestar esclarecimentos.
10. Fiz um distrato com a construtora, e recebi de restituição um percentual de 30%, 40% ou 50%. Mesmo assim é possível pleitear uma devolução maior, como por exemplo 90% dos valores pagos e corrigidos monetariamente?
Sim. O Judiciário tem entendido que se a devolução no distrato/rescisão de compra e venda for em valores muito baixos, é possível pleitear o aumento deles em ação judicial própria. Mesmo que você já tenha assinado contrato de distrato. Chama-se ação revisional de distrato de compra de imóvel.
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