EMENTA: ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA, IRREGULARIDADES, VICIO, ELEIÇÃO SINDICAL, NOVA ELEIÇÃO.
I – RELATÓRIO
Trata-se de consulta formulada pelo xxxxx sobre nulidade da ata da assembleia extraordinária do dia xxx, em que se elegeu novo síndico e conselho fiscal, verificando-se irregularidades quanto a forma e o procedimento dos atos.
No feito, a ata da assembleia foi redigida por um cônjuge dos condôminos, não podendo ser considerada condômina junto com o cônjuge. A ata da assembleia não foi assinada por secretário condômino que deveria ter sido nomeado, o que não ocorreu.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A princípio, as normas regentes quanto a administração de condomínios edilícios, encontram-se no Código Civil, na Lei4.591/64 (Lei dos Condomínios) e na Convenção do presente Condomínio.
Ocorre que na Assembleia Geral Extraordinária do dia xxxx, estava previsto em pauta que a reunião deliberaria sobre: apresentação da previsão orçamentária para o ano de 2016; aprovação de taxa extra para reforma do prédio e assuntos gerais.
Ao deliberar sobre eleição do novo síndico e do conselho fiscal, verifica-se irregularidade no ato quanto ao mencionado no artigo 8º, parágrafo 2º da Convenção do Condomínio, in verbis:
“As convocações das Assembleias Gerais terão a mais ampla divulgação entre os condôminos, e conterão obrigatoriamente além da data, local e hora da reunião, o resumo da ordem do dia dos assuntos a serem tratados. Tais convocações serão assinadas pelo Síndico, pelo Conselho Consultivo ou pelos condôminos, na forma desta Convenção. ”
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais se manifestou a respeito da não ciência prévia dos atos a serem deliberados em assembleia, vejamos:
EMENTA: NULIDADE - ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA -CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - PRAZO PARA CONVOCAÇÃO DO CONDÔMINO - IRREGULARIDADE - ELEIÇÃO DE SÍNDICO - NULIDADE DA ASSEMBLÉIA. As deliberações da assembleia têm força obrigatória para os condôminos, até sua anulação judicial ou por deliberação tomada em outra Assembleia do condomínio, só produzindo efeitos as que forem regularmente convocadas e realizadas com estrita observância das normas legais e das prescrições da convenção de condomínio e, ocorrendo inobservância no prazo de comunicação para sua realização, inválida se torna a deliberação votada para quem não teve ciência prévia dos atos a serem deliberados naquela sessão.(TJ-MG 3169060 MG 2.0000.00.316906-0/000 (1), Relator: DUARTE DE PAULA, Data de Julgamento: 31/10/2000, Data de Publicação: 11/11/2000)
Em que pese tais fatos, passíveis são de anulação pelo Poder Judiciário ou por outra Assembleia especialmente convocada para este fim. No caso em tela, não houve prévia ciência entre os moradores de que naquele dia haveria eleição para nomeação de síndico e conselho fiscal.
No edital de convocação não estava previsto que se elegeria um novo síndico e o conselho fiscal, onde somente 12 (doze) dos 38 (trinta e oito) condôminos estavam presentes em tal reunião, causando-se um prejuízo aqueles que não estavam, não prevendo o edital tal ato de importância extrema para a administração do condomínio.
Verifica-se também que o artigo 10 da Convenção deste condomínio, traz em sua alínea c que em Assembleia Geral Ordinária será eleito o síndico, juntamente com o Conselho Fiscal e Consultivo.
A assembleia realizada no dia xxxx, conforme edital de convocação foi a do tipo EXTRAORDINÁRIA, onde não prevê, a princípio, a eleição de síndico e conselho fiscal, conforme a Convenção do Condomínio. Há, contudo, a possibilidade de destituição do síndico em Assembleia Extraordinária, desde que tenha o quórum específico previsto, ou seja, maioria de dois terços (dois terços + um) de votos para deliberação de destituição do síndico, o que não ocorreu.
Fato é que no artigo 15 da presente Convenção ressalta novamente que o síndico será eleito em Assembleia ORDINÁRIA, pelo prazo de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios já tem o entendimento que em Assembleia Extraordinária para eleição de novo síndico, dentre outras coisas, pode resultar lesão grave e de difícil reparação ao impedir que o conselho eleito de forma regular continue na administração, vejamos:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. REALIZAÇÃO DE NOVA ASSEMBLEIA PARA ELEIÇÃO DE SÍNDICO. A DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE NOVA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA PARA, DENTRE OUTRAS COISAS, ELEGER NOVO SÍNDICO, PODE RESULTAR EM LESÃO DE GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO AO IMPEDIR QUE O CONSELHO ELEITO, DE FORMA APARENTEMENTE REGULAR, PROSSIGA NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, MERECENDO SER REFORMADA A DECISÃO. RECURSO PROVIDO.(TJ-DF - AG: 74597220098070000 DF 0007459-72.2009.807.0000, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 05/08/2009, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 17/08/2009, DJ-e Pág. 113
Acontece que no dia xxxx houve uma Assembleia Geral Ordinária onde não se tratou de eleição, mas o artigo 1.350 do Código Civil Brasileiro nos diz:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Embora a Convenção do Condomínio nos diz que a Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de março de cada ano, o edifício pode realizar mais de uma Assembleia Ordinária por ano, pois o Código Civil no artigo supramencionado não restringe formalmente esta prerrogativa.
Desta feita, mesmo que já tenha tido uma Assembleia Geral Ordinária, nada impede que tenha a prevista na Convenção para se eleger novo síndico e conselho fiscal, conforme procedimento desta Convenção.
No diz ainda a Convenção do Condomínio em seu artigo 8º, parágrafo 8º que as Assembleias serão presididas por um condômino escolhido, o qual designará um dos condôminos para presente função de secretário, o qual elaborará ata circunstanciada da reunião. Também nos traz o artigo 14 que as atas das reuniões serão assinadas pelo Presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes.
Em que pese tal norma, verifica-se que ata da reunião realizada no dia 27/02/2016 não foi nomeado secretário condômino e nem assinatura do mesmo, onde verifica-se irregularidade, podendo todo o documento ser anulado, pois não preencheu os requisitos prescritos na norma do Condomínio.
Tais irregularidades apontadas na Assembleia Geral Extraordinária do dia xxx são passíveis de anulação pelo poder Judiciário, conforme artigo 8º, caput da presente Convenção:
A Assembleia Geral é o órgão de deliberação máxima do Condomínio. As decisões tomadas através de votação nessas Assembleias deverão ser acatadas por todos, não havendo grau de recurso, salvo quando tais decisões ferirem a presente Convenção de Condomínio, seu Regimento Interno ou a Legislação pertinente.Nesses casos poderá haver recurso por via Judicial. As Assembleias Gerais deverão ser realizadas no próprio Edifício, salvo por motivo de força maior.
Mas não é somente o poder Judiciário que poderá anular tais irregularidades, a Lei dos Condomínios no artigo 25, parágrafo único diz que as decisões tomadas nas Assembleias poderão ser modificadas em Assembleia Extraordinária com o voto de condôminos que representem 2/3 das frações ideais.
Portanto, o condomínio tem autonomia para anular tais atos que estejam em desacordo com as novas previstas, evitando-se ações no Poder Judiciário e dando prosseguimento mais célere quanto a Administração do Condomínio.III – CONCLUSÃO
Diante o exposto, o parecer é no sentido de realizar-se outra eleição para eleger novo síndico e conselho fiscal, conforme trâmites convencionais do condomínio e legislação vigente, em Assembleia Ordinária prevista na segunda quinzena do mês de março de cada ano, anulando atos viciados em Assembleia Extraordinária do dia xxxx, como forma de se preservar o Estado Democrático de Direito e obter segurança jurídica para todos os condôminos, evitando-se possíveis ações judiciais
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