La compra y venta de bienes inmuebles está sujeta a la ansiedad que trae muchos brasileños. Preguntas sobre la financiación y la comisión de intermediación, los retrasos en la entrega de la terminación del contrato de trabajo y las promesas publicitarias falsas conducen a miles de personas para discutir sus demandas en los órganos del poder judicial.
La solución a muchos de estos conflictos ya se pacifica la jurisprudencia. Otro edificio voluntad de cada caso. El Superior Tribunal de Justicia (STJ) tiene una rica colección de decisiones en la construcción de los asuntos que puedan ayudar al consumidor en el momento de obtener sus derechos. Ellos son juzgados principalmente la Tercera y la Cuarta Sala de la Corte, que se especializa en asuntos de derecho privado.
Una de las principales decisiones de la Corte Suprema en este campo es la que considera el Código de Protección del Consumidor (CDC) aplicable a la compra y venta de contratos de bienes raíces, siempre que el comprador es el destinatario final del bien. la aplicación de los CDC es posible, incluso en relación con el agente de bienes raíces responsable de la realización de negocios (Resp 1.087.225).
El tercer panel cree que la CDC llega a los contratos en los que el promotor está obligado a construir unidades de vivienda a través de la financiación (120.905) ARESP. Desarrollador es el que planea, vende y distribuye la empresa, a diferencia de la construcción, muchos de los cuales sólo se realiza el trabajo.
De acuerdo con la Ley 4.561 / 64, que establece los edificios de condominios y desarrollo de bienes raíces, la actividad promotora inmobiliaria es promover y llevar a cabo la construcción a la venta total o parcial del edificio o conjunto de edificios compuestos por unidades independientes.
El Tribunal Supremo considera que el acuerdo de fusión, como lo ha hecho específica, está regulado por la presente ley, sino que en ella también se centra el CDC ", que introdujo los principios generales del sistema civil, que mejoran la justicia contractual, la equivalencia de las prestaciones y el principio de buena fe objetiva "(Resp 1.006.765).
La equivalencia de las prestaciones
Los ciudadanos pueden solicitar la resolución del contrato y la devolución de las cantidades pagadas por no más capaz de soportar el pago de los plazos acordados. La extinción de la empresa justifica la retención por el vendedor sólo una parte de las cuotas pagadas para compensar los gastos de funcionamiento de la contratación (resp 907856).
En el juicio de apelación, el tribunal admitió que la retención alcanzó el 25% del importe pagado por el comprador, pero no la cantidad total, según lo deseado por el desarrollador. La cláusula contractual que prevé la conservación total se considerará abusiva.
Las formas y condiciones de la restitución en el caso de resolución se definen en la Sección Segunda del Tribunal Supremo en el caso decidido en virtud del artículo 543-C del Código de Procedimiento Civil (función repetitiva). De acuerdo con la sección, "es cláusula abusiva que determina la devolución de las cantidades debidas sólo al final de la obra o en cuotas, en el caso de extinción del contrato de compra y venta, la culpa de todos los contratistas."
La devolución de las cantidades sólo después de que el trabajo se ralentiza el derecho del consumidor a la devolución de la cantidad pagada, en violación del artículo 51, II, del CDC. Todavía es ventaja excesiva para el proveedor como la fracción IV del mismo artículo.
Si existe la terminación del contrato con arreglo a la sección, "debe producirse el reembolso inmediato de las cuotas pagadas por el posible comprador - en su totalidad, en caso de culpa exclusiva de la prospectiva vendedor / constructor, o en parte, de si era el comprador que dio motivo para deshacer" ( resp 1.300.418).
Publicidad engañosa
Para el STJ, la publicidad llevada por la parte de la construcción del contrato, y las promesas debe cumplirse. Uno de los casos juzgados en el tribunal se refirió al caso en el que varias personas compraron varias propiedades bajo la promesa de que sería comprender una piscina del hotel. Sin embargo, vendido el hotel propuesto, existía una prohibición por la ciudad debido a la licencia sólo residencial.
La empresa de venta ha tomado medidas para tratar de superar la prohibición, la remodelación anunciada el proyecto, que no respondía a los compradores. El Tribunal Supremo consideró que se trataba de una compensación adecuada por la pérdida de beneficios y daños morales (Resp 1.188.442).
El periodista Biasi Buggiero en el libro de las preguntas de bienes raíces, dice que en su afán de acelerar las ventas, a veces el incorporador o la agencia de publicidad promete características que el edificio no lo hará. Es común utilizar el término "tercer dormitorio opcional" a una dependencia que el proyecto aprobado por la ciudad aparece como una despensa. Es común que todavía no ver claramente anunciado exterior.
El tribunal se ha enfrentado a numerosas discusiones que involucran zona de garaje. Una pregunta común es si es o no parte de la unidad vendida. La conclusión de los ministros es que el anuncio debe informar claramente a una posible integración, por lo que los consumidores no tienen ninguna duda sobre el tamaño real de la vivienda - una aplicación del principio de transparencia, que se refiere el CDC (Resp 1.139.285).
La indemnización por retrasos
Para el Tribunal Supremo, el retraso en el trabajo genera un derecho a indemnización. La empresa constructora deberá pagar de acuerdo con el contrato suscrito entre las partes y se hará cargo de los daños reales, tales como el pago de los gastos de vivienda de consumo en otro lugar durante el período más o menos, la cantidad correspondiente a la renta propiedad.
En la actualidad, algunas decisiones han restringido la condena por daño moral a entender que es simple molestia. El daño moral, al Tribunal Supremo, no se presume en estas situaciones. Depende de la evidencia que ha levantado el malestar psicológico.
Sin embargo, la jurisprudencia vigente establece que hay un retraso en la entrega de bienes, existe la posibilidad de acumulación de la multa prevista en el contrato con una indemnización por daños y perjuicios, incluido el lucro cesante (ARESP 521841).
"El interés en el pie"
El Tribunal Supremo también dictaminó que no es ilegal o abusiva la cláusula en el contrato de venta de bienes en construcción que proporciona la incidencia de intereses compensatorios sobre los valores de los beneficios anteriores a la entrega de llaves. Estos son los llamados "interés en el pie", como la jerga de la zona.
Por regla general, en el sector inmobiliario, el pago para la compra de una propiedad debe estar a la vista. Sin embargo, el desarrollador puede ofrecer dentro del comprador para el pago por precio cuotas hasta que la propiedad se entrega. intereses compensatorios cargada antes de la entrega House está lo que se llama "interés a pie."
Los ministros de la Segunda Sección, compuestos de la Tercera y Cuarta clases, entendidas en el año 2012 por una mayoría de cuatro votos contra tres, que se proporciona a los consumidores de garantía de compra de la propiedad plazo, el cobro de los intereses, siempre bajo contrato . El objetivo es garantizar el equilibrio financiero, que debe ser marcado por la equivalencia de las prestaciones. (EREsp 670117)
comisión de intermediación
Abusos en la carga de la comisión de intermediación en contratos de compra y venta también causan muchas demandas en el poder judicial.
De acuerdo con la jurisprudencia de la corte, la carga de la intermediación es hasta el vendedor, excepto en el caso de que el consumidor contratar al corredor a la investigación y facilitar el comercio. En una decisión, el Tribunal Supremo determinó la comisión mixta división entre el vendedor y el comprador. "Por regla general, la responsabilidad del pago de comisiones es el vendedor, sin embargo, teniendo en cuenta los elementos del caso, que se justifica la distribución de la obligación" (Ag 1.119.920).
Para el Tribunal Supremo, es incabível la comisión cuando el acuerdo no se completó por la captación de las partes, no alcanzar su resultado útil (ARESP 390656). En una decisión dictada en un recurso de casación, el ponente, el ministro de Nancy Andrighi explica que después de que el Código Civil de 2002, la disposición del artículo 725, la Comisión es posible en caso de arrepentimiento.
Bajo el nuevo código, el juez debe reflexionar sobre lo que es resultado útil de trabajo de mediación del corredor. La mera aproximación de las partes para iniciar el proceso de compra de mediación no justifica el pago de comisión.
El ministro dijo Andrighi es común, después del pago de pequeña señal, las partes buscan certificados entre sí con el fin de verificar la conveniencia de conducir con eficacia el negocio hacia adelante, teniendo en cuenta el riesgo de impago de la insuficiencia de la propiedad o incluso desalojo.
Estas medidas, según el ministro, están en el campo de las negociaciones, y no llevar a cabo negocios bajo el contenido de estos certificados implica la mera retirada, no arrepentimiento, y por lo tanto no aplicable por la comisión de captación (Resp 1183324 ).
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