Usucapião de Bens Imóveis

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A usucapião imobiliária é uma espécie de aquisição originaria de propriedade imóvel, em decorrência de uma posse do bem por determinado lapso temporal, que pode variar, em regra, entre 2 e 15 anos. Tal instrumento do direito material tem suas bases no princípio da função social da propriedade, que tem o intuito que o imóvel seja destinado à melhor atender o asseios da sociedade. Todavia, tal demanda se apresenta um tanto quanto complexa, diante dos vários requisitos que se fazem necessários para a sua concretização. Requisitos para a usucapião podem sofrer alterações devido as várias alternativas legais para pleitear tal direito. Sendo essências à todas as modalidades o animus domini ( intenção de ser dono do imóve l ); posse mansa e pacifica ( a posse de todo o período aquisitivo do direito à usucapião não pode sofre qualquer oposição do proprietário do bem à ser usucapido ); Posse continua e duradoura pelo prazo que varia entre 2 e 15 anos ( a posse não poderá sofrer qual...
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A venda de bem em condomínio


"João, Maria e Pedro são irmãos. Em virtude do falecimento do pai, receberam a propriedade de uma casa, avaliada em R$ 500.000,00. Assim, João, Maria e Pedro são proprietários, cada um deles, de 1/3 do imóvel. Hoje Maria pretende vender a sua parte da casa, ou seja, vender seu 1/3 do imóvel."


 O exemplo acima também é facilmente encontrado na nossa vida. Como quase tudo nesta vida, existem duas formas de resolver um problema: uma simples e outra nem tanto.

A forma simples é aquela onde João e Pedro concordam comprar a parte de Maria e resolvem a questão amigavelmente. A solução é extrajudicial, feita mediante escritura pública de venda e compra de bem imóvel. Porém, e se João e Pedro não possam ou não queiram comprar a cota parte de Maria?

Este é o ponto principal do texto de hoje: quando um coproprietário de um bem indivisível pretende vender sua cota parte, mas os demais coproprietários não podem ou não querem comprá-la.

Desde já, adianto, o coproprietário poderá exigir a extinção do condomínio, mediante ação judicial, para o fim de vender sua cota parte.

Este pedido terá como fundamento o artigo 1.322 do CC/2002, que estabelece:


Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

A decisão a seguir, do Tribunal de Justiça de São Paulo, é nesse sentido:


Ementa: Ação de extinção de condomínio, cumulada com pedido de alienação judicial – Composse – Carência da ação não verificada – Sentença que não é extra petita - Autora e réu que partilharam os direitos existentes sobre imóvel referido em acordo homologado nos autos de ação de reconhecimento e dissolução de união estável – Possível a extinção da composse em relação aos direitos que recaem sobre o imóvel por meio de alienação judicial em hasta pública – Sentença de procedência – Manutenção – Recurso não provido. (1008349-16.2015.8.26.0562, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, julg. 03/03/2016)

Ou seja, não havendo consenso entre os coproprietários, o bem todo será vendido, sendo repartido o preço aos coproprietários na proporção de cada cota parte. O dispositivo acima autoriza a venda a terceiros, isto é, à pessoa que não seja um dos coproprietários. Contudo, estes - os coproprietários - terão preferência ao estranho. O valor do bem, caso não haja consenso, será obtido através de avaliação judicial.

Assim, concluindo o texto de hoje, esclareço que a medida judicial competente será a ação DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO, que deverá ser ajuizada no foro da comarca onde estiver localizado o imóvel (artigo 47, NCPC), em face dos demais coproprietários. O juiz ordenará a avaliação do bem e, ao final, fará sua alienação judicial, repartindo o valor arrecadado aos coproprietários, na proporção de cada quinhão.



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