Quem aluga imóvel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. Na hora de selecionar o seu locatário e contratar, é preciso cautela e critério. Para minimizar os riscos, listamos 10 cuidados que os proprietários devem observar:
Faça uma breve análise do locatário e verifique o seu perfil. Isso envolve dar uma busca no google, verificar se possui inscrições no SPC/Serasa e também pedir as certidões de ações na Justiça e Cartório de Protestos. Essa busca pode indicar se o locatário costuma cumprir com as suas obrigações e se já teve problemas com locações anteriores.
Realize o contrato de locação escrito. Contratos de locação verbal são mais difíceis para o locador executar em caso de inadimplência. O contrato deve ser preparado por um advogado, com cláusulas específicas que protejam o locador, e elaborado para que possa servir como título executivo extrajudicial (art. 585, II, CPC).
Estude as formas de garantia da locação e não use mais de uma. É vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. Assim, o contrato deve prever apenas uma das garantias previstas em lei, como fiança, caução ou seguro fiança (art. 37, Lei8.245/91).
Prefira o seguro-fiança. A melhor forma de garantir o pagamento é através do seguro fiança. É possível exigir do locatário a contratação de um seguro fiança com uma empresa especializada. Em caso de inadimplência, o locador pode cobrar diretamente da seguradora o ressarcimento do prejuízo.
Respeite os prazos mínimos da lei para locações residenciais. Em locações residenciais, o prazo adequado de locação é de, no mínimo, 30 meses. Se o contrato tiver prazo inferior, a lei de locação garante ao locatário a permanência no imóvel em até cinco anos, salvo exceções (art. 46, Lei8.245/91).
Observe os prazos de temporada. Em contratos de temporada, o prazo é de no máximo 90 dias. Se o locatário decidir permanecer no imóvel é necessário um novo contrato de locação. Além disso, é lícito nos contratos de temporada o locador cobrar tudo antecipadamente (art. 48 e seguintes, Lei.8245/91).
Avoque a obrigação de pagar o IPTU e Condomínio. O contrato de locação pode estipular que o IPTU e condomínio sejam pagos ao locador junto com o aluguel, e o locador faça os pagamentos para a Prefeitura e o Condomínio. Infelizmente, se feito de modo diverso, muitos são os casos que o locatário não paga o condomínio e o IPTU e o locador só fica sabendo depois (art. 25, Lei 8.245/91).
Veja quem poderá estar no polo do locatário. Em locações residenciais, o cônjuge e o convivente da união estável devem estar no contrato. Em locações comerciais, o cuidado deve ser redobrado, pois quem assina precisa ter poderes para tanto (investido por procuração ou ato societário, arts. 654,1.150 e seguintes do Código Civil). Para garantir a exequibilidade, uma boa ideia é inserir como locatário não só a empresa como também seus sócios. Em caso de descumprimento do contrato, o locador tem mais mecanismos para buscar a satisfação do seu crédito.
Não entregue as chaves antes de tudo formalizado. A entrega das chaves só deve ser feita com todos os documentos apresentados, com o contrato assinado e reconhecida a firma. Deixar que o locatário ocupe o imóvel sem a papelada regularizada gera riscos de que ele não venha a cuidar da mesma depois.
Não tolere muito tempo o inadimplemento. Em caso de inadimplemento superior a 1 mês, é preciso agir rápido. A ação de despejo precisa de algumas formalidades antes de ser ajuizada (art. 59 e seguintes, Lei 8.245/9, c/c art. 282 e seguintes, CPC).
Antes de firmar uma nova relação locatícia, procure um advogado especialista.
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