Documentos necessários para compra e venda de imóveis
A documentação é um dos principais problemas na hora da transação entre comprador e vendedor de um imóvel. A lista é muito grande e a atenção tem que ser redobrada nesse quesito para não “melar” a negociação por problemas burocráticos. Por isso, o auxílio de profissionais especializados como corretores, arquitetos, engenheiros e advogados, por exemplo, é de fundamental importância durante o negócio. Lembrando que uma boa imobiliária te oferece assistência de todos estes profissionais.
Pensando nisso, é que vamos tentar sanar todas as suas dúvidas sobre a documentação necessária para comprar ou vender um imóvel. Fique atento!
Documentação do imóvel:
Escritura – É o principal documento dessa transação. É através de uma escritura que alguém transmite um bem imóvel a outra pessoa. É ela o título de propriedade de qualquer imóvel.
Matrícula atualizada – Ela é solicitada no cartório para comprovar que o imóvel não está sofrendo nenhuma ação judicial. É essa matrícula que mostrará o histórico completo do bem. Em alguns casos, se pede a certidão vintenária, que apresenta o histórico do imóvel nos últimos 20 anos.
Certidão de situação fiscal – É nela que aparece se o imóvel está em debito com encargos cobrados pela Prefeitura, como o IPTU, por exemplo.
Habite-se – Esse documento atesta que o imóvel que está sendo negociado é habitável. Apesar de não ser um documento necessário para a transação, normalmente é pedido pelo comprador como forma de garantia.
Declaração de inexistência de débitos condominiais – Esse é um documento muito importante e que já causou muito problema. Com ele, o vendedor vai comprovar que não existe nenhuma pendência a ser paga no condomínio. Em alguns casos, os novos proprietários acabam herdando dívidas que não são suas sem saber.
Certidão enfitêutica – Esse documento é para casos especiais. Ele deve ser emitido apenas em casos que o imóvel pertence a União, municípios ou entidades privadas.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (I.T.B.I) – Esse imposto deve ser pago após todo o processo de análise e verificação de todos os outros documentos. Ele corresponde a 2% do valor da transação ou da avaliação de preço feita pela Prefeitura, o que for maior.
Documentação do vendedor:
RG e CPF – Asses são obviamente, os documentos básicos de identificação em qualquer transação, então são essenciais para a realização do negócio.
Certidão de casamento ou união estável com regime de bens (se existir) – Esse é um ponto importante e que causa alguns problemas. Mesmo o imóvel sendo um bem particular, seu cônjuge precisa declarar que está ciente da venda. Se estiver no nome dos dois, ambos deverão apresentar a documentação necessária. Já em casos de imóvel de casais em processo de separação, é importante que se divorciem primeiro e só depois coloquem o imóvel a venda.
Certidões negativas
De ações cíveis e criminais: São utilizadas para comprovar que o vendedor do imóvel não perdeu seus direitos cíveis.
De distribuição: Seguem a ideia da anterior e serve para saber se não há ações cíveis em aberto contra o vendedor
De propriedade: Normalmente solicitada em financiamentos bancários para comprovar que não existe outro imóvel em nome do comprador.
De protestos: Serve para verificar se existem pendências financeiras contra o vendedor. Não obrigatória, mas alguns compradores solicitam.
De Justiça Federal: Para análise se não há nenhum procedimento na Justiça Federal contra o dono do imóvel.
De quitação de tributos federais: Mostra se a parte está em dia com o pagamento de impostos com a União.
De FUNESBOM: Certidão para verificar se existem débitos referentes à Taxa de Incêndio na FUNESBOM (Fundo Especial do Corpo de Bombeiros).
De ações trabalhistas: Pedida para analisar se não existe nenhum processo de reclamação contra o vendedor do imóvel
De execuções fiscais estaduais e municipais: Utilizada para garantir que não há pendências no que diz respeito à arrecadação de impostos estadual e municipal.
DOCUMENTAÇÃO MÍNIMA INDISPENSÁVEL PARA A NEGOCIAÇÃO DE IMÓVEIS
IMÓVEL URBANO
I – DO IMÓVEL
- 01. MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus);
- 02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE TRIBUTOS MUNICIPAIS;
- 03. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DA TAXA DE RESÍDUOS SÓLIDOS DOMICILIARES PARA IMÓVEIS SEDIADOS NA CAPITAL DO ESTADO (extinta em 2005);
- 04. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO;
- 05. CERTIDÃO DE LAUDÊMIO (para imóveis localizados em área da Marinha, principalmente no Litoral);
- 06. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA, GÁS (se houver) E ELETRICIDADE.
II – DO VENDEDOR
(A) SOLTEIRO
- 01. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CÍVEL, INCLUINDO EXECUTIVOS FISCAIS (Estadual e Municipal), FALÊNCIAS E CONCORDATAS;
- 02. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR CRIMINAL;
- 03. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL;
- 04. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO;
- CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS (obtida no site www.tst.jus.br/certidão);
- 06. CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR DE PROTESTO DE TÍTULOS;
- 07. CERTIDÃO NEGATIVA DA RECEITA FEDERAL;
- 08. CERTIDÃO DA JUCESP COMPROVANDO A INEXISTÊNCIA DE REGISTRO(S) DE EMPRESA(S);
- 09. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA;
- 10. CERTIDÃO DE NASCIMENTO (ou cópia autenticada) COM MENOS DE SEIS MESES DE EXPEDIÇÃO;
- 11. DECLARAÇÃO NEGATIVA DE UNIÃO ESTÁVEL (modelo disponível nesta página).
(B) CASADO :TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 DO INCISO II, EM NOME DOS CÔNJUGES, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE CASAMENTO (ou cópia autenticada) COM MENOS DE SEIS MESES DE EXPEDIÇÃO
(C) SEPARADO JUDICIALMENTE OU DIVORCIADO :TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 e 11 DO INCISO II, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE CASAMENTO (ou cópia autenticada) COM MENOS DE SEIS MESES DE EXPEDIÇÃO.
(D) VIÚVO :TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS ITENS 01 A 09 e 11 DO INCISO II, COM A ADIÇÃO DE CERTIDÃO DE ÓBITO DO CÔNJUGE (ou cópia autenticada).
OBSERVAÇÕES
(a) Se o vendedor for pessoa jurídica ou restar constatada a existência de registro de empresa em nome da pessoa física, além destas se faz necessário a CND do INSS, a certidão de regularidade do FGTS, de quitação de tributos estaduais (ICMS) e o contrato social, para aferição dos poderes e da regularidade da representação, devendo ser apresentadas as mesmas certidões em nome dos sócios.
(b) As certidões acima dizem respeito ao foro da situação do imóvel. Caso os vendedores residam em outro local, deverão ser apresentadas também as certidões do local da residência, abrangendo os últimos cinco anos.
(c) Se o atual vendedor tiver adquirido o imóvel em período igual ou inferior a cinco anos, todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário.
III – NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS INCISOS I E II, COM A ADIÇÃO DE:
- 01. CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA DO TRABALHO (em nome do Condomínio);
- CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS (em nome do condomínio);
- 03. DECLARAÇÃO DA ADMINISTRADORA OU SÍNDICO (com ata da assembleia que os elegeu), DE QUITAÇÃO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ATÉ A DATA DE IMISSÃO DA POSSE.
IV – NO CASO DE IMÓVEL LOCADO :TODAS AS CERTIDÕES ELENCADAS NOS INCISOS I, II e III, COM A ADIÇÃO DA NOTIFICAÇÃO AO LOCATÁRIO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO COM RESPOSTA DE DESINTERESSE OU COMPROVAÇÃO DA INÉRCIA E PRESUNÇÃO DE DESISTÊNCIA.
IMÓVEL RURAL :
V – DO IMÓVEL
- MATRÍCULA DO OFÍCIO PREDIAL ATUALIZADA (com certidão de ônus);
- 02. CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DO IMPOSTO TERRITORIAL RURAL (ITR);
- 03. CERTIDÃO NEGATIVA DE DESAPROPRIAÇÃO;
- 04. TRÊS ÚLTIMAS CONTAS DA FORNECEDORA DE ÁGUA E ELETRICIDADE (se houver);
VI – DO VENDEDOR :TODAS AS CERTIDÕES PREVISTAS NO INCISO II, DE ACORDO COM CADA UMA DAS HIPÓTESES (A, B, C, ou D), ADICIONADAS DE PROVA DE INSCRIÇÃO NO FUNRURAL, COM A INCIDÊNCIA DAS MESMAS OBSERVAÇÕES.
OBS: CONSTANDO APONTAMENTO EM QUALQUER UMA DAS CERTIDÕES, SOLICITAR CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR (OBJETO E PÉ), PARA AFERIÇÃO DA POSSIBILIDADE DE REPERCUSSÃO OU NÃO SOBRE O NEGÓCIO.
Comentários
Postar um comentário