Una pregunta muy común que los empresarios es cómo renovar el contrato de arrendamiento para su empresa.
En la profesión que oímos de los clientes varias preguntas como éstas: ¿Debo pagar los guantes en la renovación? Puedo requerir al propietario para renovar el contrato? ¿Hasta cuando? Si venden la propiedad debería salir?
Bueno, para los empresarios que tienen sus operaciones en arrendada este post traerá algunos consejos prácticos.
Vamos allá?
Protección del fondo de comercio
En primer lugar es necesario explicar que la ley que rige estas relaciones es la Ley N ° 8.245 / 91 (Ley de arrendamiento) y, cuando se trata de la propiedad de la empresa que protege sobre todo una cosa que se llama "buena voluntad", es decir, que quiere proteger a todas las inversiones que el empresario arrendatario tiene la propiedad y, más que eso, las relaciones que los clientes han creado con ese lugar, por lo que si la empresa abandona, se vierte, puede perder clientes que poseen y contratos todavía lo hace.
Quién puede solicitar
Además, siempre existe la pregunta sobre quién puede solicitar esta renovación. Como regla general, puede solicitar la renovación de los inquilinos de alquiler, los miembros de la actividad empresarial, los subarrendatarios y la quiebra de la empresa. Los costes de renovación de los edificios en los que se establecen comercios, industrias y sociedades civiles con fines de lucro (por cuenta propia en general), siempre que tengan los requisitos para hacerlo.
guantes
Además, hay que explicar que la ley no prohíbe la recogida de los llamados "guantes" al inicio del contrato de arrendamiento, pero prohíbe expresamente su colección al renovar el contrato. Esto significa que el propietario de la empresa puede pagar una cierta cantidad en forma de guantes para garantizar la preferencia en la firma del contrato, pero el arrendador no puede cobrar cualquier cantidad para renovar el contrato. Esto es para asegurar que el empresario, después de hacer una gran inversión, no a merced del propietario. Cualquier cláusula de este efecto es nulo (art. 51 de la Ley 8.245 / 91) y la colección es un delito menor (art. 43, fracción I de la Ley Nº 8.245 / 91).
Requisitos para la renovación
La Ley de arrendamiento permite al arrendatario la demanda empresarial establecimiento (forzar) el relleno caso de renovación de contrato y comprobar algunos requisitos:
1 - Tener un contrato escrito de por lo menos 05 años consecutivos:
La ley exige que el contrato está escrito, de duración determinada y tienen 5 años de duración. También se pueden unir dos o más contratos sucesivos y sin interrupción para la suma de cinco años, pero no hay duda alguna, en la doctrina y la jurisprudencia, si se trata de "contrato de suma" si hay tiempo entre ellos. Se entiende, por regla general, que si el período es corto (es decir, se hace el promedio de tiempo para un acuerdo) es posible que la suma de los plazos para lograr cinco años.
la exploración de tres años de la misma actividad empresarial - 2:
El empresario debe estar allí al menos 03 años en la misma actividad (restaurante, tienda de ropa, consultorio dental, etc.). Esto se debe a que el legislador entiende que se trata de un límite de tiempo para el empresario para formar una clientela y establecer la mencionada llave. Se permite, sin embargo, que el empresario añadir actividades, por ejemplo, una panadería que también comenzó a servir como un restaurante. En este caso, se entiende que no había cambio en la actividad, sólo el último momento. Pero si una panadería convertida en restaurante, por ejemplo, se requiere que el restaurante está en funcionamiento desde hace 03 años para ser elegible para la renovación.
3 - perfecto cumplimiento del contrato de que se trate:
El retraso más simple posible de alquiler no constituye el incumplimiento del contrato. Incluso cuando proponemos una acción de desalojo y el empresario purgar los atrasos, pagando tanto como antes debido a la continuidad de la acción, también se puede entender que el contrato es cumplir a cabalidad. No podemos, sin embargo, el empresario arrendatario proceder retrasos recurrentes, no pagan, que no pagan cuotas de condominio local combinada (si lo hay), los impuestos, los seguros contra incendios y otros costos restantes asociados con su obligación (artículo 23 de la Ley Nº 8.245 / 91) que viene en estos casos no hacer bien en la acción de renovación de arrendamiento. Para entrar en la acción, se someten a cumplir todos estos cargos.
4 - Proporcionar una garantía:
En caso de que el arrendatario presentar una carta firmada por el garante (y su cónyuge si está casado (a)) ya garantizar el contrato inicial y puede presentar nueva garante u otra garantía (como garantía, seguros de bonos o el título del fondo inmobiliario con arreglo al artículo 37 de la Ley Nº 8.245 / 91). En ambos casos, es jurisprudencia pacífica en el sentido de que es necesario demostrar una vez más la situación financiera de la antigua garante y simplemente demostrar la situación financiera del nuevo fiador, si lo hubiere.
5 - Para proponer medidas en el momento oportuno:
Comienza el plazo para interponer esta acción un año antes de que expire el contrato y este período expira exactamente 6 meses antes de que expire el contrato. Esto significa que la persona que está obligada con todos los requisitos en su favor tiene seis meses para proponer la acción y estos seis meses comienza un año antes de la fecha de expiración del contrato. Por ejemplo, si el contrato actual expira el 01/01/2019, la fecha límite para la presentación de la acción de renovación de arrendamiento se extiende desde 01/01/2018 a 06/30/2018. Si se propone la acción dentro de este plazo, no se conceda al empresario que puede ser desalojado por el propietario.
6 - La presentación de la nueva renta y las condiciones del nuevo contrato propuesto:
El importe del alquiler debe ser renegociado contrato de renovación en la acción, teniendo en cuenta que, por regla general, la situación económica del mercado siempre cambia un período mínimo de 05 años. Por lo tanto, el empresario debe proponer medidas además del nuevo tipo de garantía y la duración del nuevo contrato, la forma y el índice de ajuste y el valor del nuevo contrato de arrendamiento, que debe basarse en el valor de mercado.
Cuáles son las defensas del propietario?
En concreto, el arrendador podrá proponer en su defensa los siguientes asuntos:
1 La falta de los requisitos anteriores:
Si el inquilino no puede probar cualquiera de los requisitos anteriores, el propietario puede presentar esto como su defensa.
2. El incumplimiento de la renta propuesta por el autor:
El propietario puede entender que el valor propuesto por el arrendatario no sería apropiado y demostrando a través de la experiencia, el valor es mayor que la que se hizo en el proceso. Si la acción está pendiente después de que el contrato inicial (que es muy común) el juez puede determinar una cantidad provisional de alquiler (que está limitada al 80% de la cantidad solicitada por el arrendador) a pagar por el arrendatario hasta la última frase .
3ª mejor propuesta para la Existencia:
Si hay tercer mejor propuesta para el alquiler de la propiedad, el propietario puede ejercer su defensa presentando en cuenta esta propuesta por escrito con dos testigos. Si el inquilino puede cubrir una propuesta de este tipo, lo declarará así en la corte. Si no puede cubrir la propuesta, no habrá renovación del contrato y el arrendador, junto con el tercero que hizo la propuesta tendrá que compensar al inquilino por las lesiones que sufren desde el punto de pérdida.
Se hace hincapié en que la propuesta se debe hacer para el despliegue empresa con otra línea de negocio que el arrendatario. Si el mismo campo, no vale la propuesta.
4 Necesidad de ejecución de las obras que determine el Gobierno o los trabajos que aumentan el valor de la empresa o propiedad:
Obviamente, si la propiedad es requerida por el Gobierno para llevar a cabo las obras no será posible renovación. También es el caso si el arrendador demostrará que las obras aumentar sustancialmente el valor de la propiedad. Resulta que, si dichas obras no se inician dentro de los 60 días incurridos por el arrendador, en condene crimen con prisión de 03 meses a 01 años. Todavía se debe pagar una multa por despido al arrendatario la pena 12-24 veces la cantidad de la renta. Si dichas obras no se inician dentro de 03 meses para compensar todavía el arrendador al arrendatario por todo el daño que sufrió.
5 Utilice propia propiedad o descendientes, ascendientes o cónyuge que se establezcan en el sitio:
Esto se conoce como la "hoja de vida es una excepción." Se desdobla en dos casos: el primero es para uso personal del propietario. En este caso, si el propietario es personalmente utilizar la propiedad no se ajusta a la renovación del contrato de arrendamiento. Este uso puede ser residencial o de negocios, en cuyo caso la rama de actividad no puede compararse con la que los ejercicios arrendatario.
En el segundo caso es cuando el propietario va a utilizar la propiedad de las empresas sobre sus descendientes, ascendientes, cónyuges o él mismo tiene una participación mayoritaria, podría ser necesario que en la misma colmena inquilino de la actividad y que la empresa tiene más de una año de funcionamiento.
Término que renueva contrato
Se entiende que el término que se renueva el contrato es el término del contrato existente, es decir, si el empresario tiene un contrato de arrendamiento de 05 años, la acción de renovación generará un nuevo contrato con el período de más de 05 años . Con este razonamiento, podemos decir que si el contrato final es 03 años (que, junto con un anteriores 02 años para completar el requisito de al menos 05 años) generaría un nuevo contrato con un período de tan sólo 03 años.
Resulta que la jurisprudencia ha declarado que, como fecha límite para la presentación de una acción de renovación es de 05 años, el resultado de la acción no puede ser menos que eso, porque la inteligencia del artículo 51 de la Ley Nº 8.245 / 91, dice hasta la renovación "por el mismo plazo," y tiene como requisito de un período de 05 años de contratos sin interrupciones. Por lo tanto, muchas decisiones han aceptado la renovación por un período de 05 años, independientemente de la duración del último contrato.
Del mismo modo, se discute la posibilidad de la aparición de una serie de propuestas de acción de renovación de arrendamiento, recta, por lo que para que el arrendador eternamente obligado a arrendar la propiedad al gestor de arrendatario, que cada 05 años, por ejemplo, propone nueva acción y la lata en la corte la propiedad del inmueble. Esta posibilidad es sin duda una verdadera limitación de los derechos de propiedad. Ocurre, sin embargo, que tanto la doctrina como la jurisprudencia, la mayoría dicen ser posible, por tanto, una situación de este tipo establece los derechos del empresario para renovar el contrato de arrendamiento a favor de la protección constitucional de la libertad de empresa, deberán ejercerse esta limitación del derecho de propiedad, puesto que dicho derecho no es absoluto y la ley trae varios casos en los que exista la posibilidad de recuperación de los bienes.
La casa se reanuda
En caso de rechazo de la acción de renovación de arrendamiento, el propietario puede pedir el desalojo del empresario arrendatario un plazo de 30 días.
Incluso si el empresario apelar la decisión aún puede ser desalojado si el propietario hace esta solicitud en su defensa y presente en la corte un depósito de 06-12 meses de alquiler (a determinar por el juez). Sólo en este caso, puede requerir el desalojo del inquilino en la ejecución provisional de la sentencia del asiento.
cláusula de plazo
También es importante tener en cuenta lo siguiente: para el empresario arrendatario (especialmente uno que pagó o guantes que finalmente comprado el establecimiento comercial junto con el contrato de arrendamiento) cada contrato de arrendamiento debe tener una cláusula válida. Esta cláusula dice que cualquier comprador de propiedad ahora arrendadas están obligados a respetar los términos del contrato acordado con el propietario. Con la presencia de esta cláusula es necesario que el contrato se encuentra registrado en el registro de la propiedad arrendada, el Registro de la Propiedad.
Así, el empresario está garantizada si el propietario vende la propiedad, ya que, si hay una cláusula de este tipo y / o el acuerdo no está legalizado, el comprador podrá notificar al empresario dentro de los 90 días después de la venta, dando plazo 90 días para desalojar la propiedad del empresario, a riesgo de desalojo.
Y en este caso, incluso si la propiedad es donado, el donatario puede también requerir el empresario desocupar la propiedad en las mismas condiciones.
Bueno, estos son algunos aspectos de la acción de renovación de arrendamiento.
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