Uma palavra tem assombrado o setor imobiliário brasileiro: distrato. A expressão, pouco comum no vocabulário do brasileiro, está sendo cada vez mais ouvida, especialmente pelas construtoras. Trata-se das devoluções por parte dos clientes dos apartamentos que teriam decidido comprar. Isso acarreta na anulação do contrato, normalmente ocorrendo no momento de entrega das chaves, muitos meses depois de o acordo ter sido fechado. O comprador arrependido, então, passa a exigir a devolução da maior parte do valor já pago, entre 70% e 90%.
Em um momento de mercado saudável, o índice de distratos imobiliários fica em torno de 10% das vendas. Mas o mercado incorporador brasileiro está longe de passar por um momento de boa saúde. Ao contrário, ele amarga a chamada tempestade perfeita. O segmento está estagnado com a crise econômica, sofrendo com a falta de compradores, com a escassez de crédito e com a incerteza em relação ao rumo – se é que existe algum – da economia. Entre setembro e dezembro do ano passado, foram negociadas 25,1 mil unidades, uma queda de 16% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo a Abrainc, a associação das incorporadoras.
As empresas, cada vez mais, possuem estoques altos a serem desovados. Os preços dos imóveis caíram 8,48% no ano passado, em termos reais frente à inflação. Muitas das grandes companhias listadas em bolsa de valores estão endividadas. E os custos das obras que estão sendo terminadas agora foram altos, já que se tratam de projetos iniciados no começo da década, quando o preço dos terrenos e da mão de obra estava em alta. Ou seja, tudo muito diferente do que pode ser considerado um mercado saudável.
Em meio a tudo isso, os distratos atingiram 41% das vendas brutas realizadas no período entre janeiro e setembro do ano passado, segundo a agência de classificação de riscos Fitch, baseada nos dados de nove grandes empresas (Cyrela, Gafisa, Rodobens, MRV, Moura Dubeux, Brookfield, Queiroz Galvão, João Fortes e Viver). Se esse índice ficar em torno de 35% neste ano, impactará em R$ 6 bilhões do faturamento das principais companhias. “O distrato é o grande problema do setor”, diz Eduardo Fischer, presidente da MRV Engenharia, a maior construtora do País.
O índice de distrato na companhia atingiu 31,3% em 2015, até setembro. Um ano antes, o percentual de arrependidos era de 23,3%. Não por acaso, a empresa está mais flexível com os inadimplentes. Uma equipe interna tem buscado se antecipar a problemas de pagamentos de certos clientes, além de tentar passar o mais rápido possível a propriedade do imóvel para o comprador. A preocupação com os cancelamentos de vendas é justificado. As empresas consideram a quebra de contrato injusta para o seu lado, por precisarem arcar com os custos de documentação, além de exigir esforços adicionais de marketing para revender a unidade.
Quando o mercado estava aquecido, era fácil encontrar um novo comprador, que muitas vezes estava disposto até a pagar mais do que o cliente original. Mas, agora, revender qualquer apartamento virou tarefa dura e, quando conseguem, geralmente sai por valores muito abaixo dos praticados na primeira negociação. A falta de pagamento também pode prejudicar o financiamento da continuação da obra, já que grande parte das empresas contrai dívidas com os bancos para financiarem os seus projetos. “O custo mais pesado na construção, atualmente, é do dinheiro, com os altos juros por empréstimo concedido”, diz Fernando Miziara, diretor financeiro da Rossi Residencial.
Além de tudo isso, as regras não são claras quanto às obrigações das empresas. Quando o cliente vai à Justiça, é comum ganhar a causa e receber 80% do valor pago. Mas, com a crise econômica, muitas empresas estão oferecendo retorno de cerca de 20%, arriscando sofrer ações judiciárias, que, além de um resultado incerto, traz um outro fator de preocupações. Até que a pendenga seja resolvida, o que pode levar uma década, ela fica impedida de renegociar o imóvel com outro comprador. “O distrato, quando vai à Justiça, vira uma clara relação perde-perde”, afirma Miziara. A empresa perde rentabilidade e o cliente fica sem receber.
Para piorar o cenário, não há mecanismos para diferenciar o cliente que busca o reembolso por um sério problema financeiro, como a falta de crédito ou por perder o seu emprego, do investidor arrependido, que percebeu que comprou na alta e não terá como repassar o imóvel pelo valor que desejava. Existe uma discussão entre as incorporadoras para regularizar o distrato e buscar um equilíbrio que não pese tanto nem nas empresas, nem nos consumidores. A Abrainc tem conduzido discussões junto ao Poder Judiciário, ao Ministério Público e grupos de defesa do consumidor, para que uma regra possa ser elaborada.
“Será bom para a sociedade quando eliminarmos essa ineficiência do sistema”, diz Renato Ventura, vice-presidente da Abrainc. Enquanto a fórmula não fica pronta, as empresas têm criado equipes voltadas apenas para lidar com distratos. O objetivo é identificar com antecedência os clientes com dificuldades de pagamentos e que, no momento da entrega das chaves, têm grandes chances de não conseguirem fazer o pagamento, e começar logo a fazer as revendas. A PDG é uma dessas companhias.
“As devoluções aumentaram em 2015 principalmente devido a problemas financeiros dos clientes”, informou, por meio de comunicado. “Por outro lado, a companhia vem mantendo uma boa média de revenda, acima dos 30% dentro do mesmo trimestre.” Já os esforços da Rossi levaram a uma diminuição do índice de devoluções já em 2015, de 20% em relação ao ano anterior. A empresa, em alguns casos, chega até a fazer por conta própria o financiamento ao comprador ou repassar uma unidade mais barata, como forma de não perder o cliente. “Toda crise traz aprendizados”, diz Miziara. “No nosso setor, será como lidar com o distrato.”
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